Рынок загородной недвижимости
Рынок загородной недвижимости Новосибирска сегодня четко сегментирован. Объявляя о новом проекте, застройщики сразу обозначают его статус: эконом, комфорт, бизнес или премиум. Но, несмотря на это, официальной классификации, поясняющей, почему объект недвижимости относится к той или иной категории, до сих пор нет. Есть лишь условный набор критериев. По оценкам участников рынка, премиальность того или иного девелоперского проекта в первую очередь определяется расположением выбранной под застройку площадки. В этом случае важно, чтобы ликвидность площадки с течением времени не была утрачена. Кроме этого, коттеджные поселки премиум-класса должны располагаться в чистом с экологической точки зрения месте, индикатором которого является близость водоема, леса, и, безусловно, в черте города. От последнего пункта зависят транспортная доступность объекта, возможности использования городской инфраструктуры, например подведение коммуникаций, и регистрация.
В черте Новосибирска, среди прилегающих к нему районов есть две площадки, полностью, по оценке экспертов, отвечающих требованиям загородной недвижимости премиального сегмента: Южное направление (Бердский залив, Обское море) и Заельцовский район (поселок так называемых обкомовских дач). «Заельцовское направление — вообще идеальная концентрация необходимых характеристик, — рассказывает Игорь Зеленский, руководитель направления загородной недвижимости „Сибакадемстрой Недвижимости“. — Лес, река, близость города, транспортная доступность, возможность подведения инженерных городских коммуникаций, городская инфраструктура — здесь есть буквально все. Неслучайно большинство поселков премиум-класса расположились именно здесь». Южное направление менее насыщено такого рода объектами, но по-прежнему участки здесь в большой цене и стоимость недвижимости практически не снижается.
Еще один важный критерий оценки — комфорт проживания, базовая составляющая любой концепции коттеджного поселка премиум-класса. Поэтому водоснабжение и канализация здесь обязаны быть центральными. «Более того, прокладка инженерных коммуникаций должна быть очень продуманной, — продолжает Игорь Зеленский. — Ее не должно быть видно, а обслуживание не должно создавать даже малейший дискомфорт для жильцов поселка».
Влияет на стоимость квадратного метра загородного коттеджа и выбор управляющей компании, которая не только ведет жилищно-коммунальное хозяйство объекта недвижимости, но и готова оказывать дополнительные услуги, например по обслуживанию домов и земельных участков жильцов и даже организации досуга.
Подъездные дороги к поселку и внутрипоселковые должны быть асфальтированными. Дороги внутри поселка обязаны быть шириной не менее 6 м, иметь тротуары и быть благоустроенными, как и вся его территория. В зависимости от количества домов и участков поселку необходимо иметь ряд общественных зон для прогулок, детских игр и т. д.
Многоуровневая система безопасности должна включать видеонаблюдение и охрану объектов, систему контроля доступа, охраняемый подземный паркинг. По мнению опрошенных „Ъ“ экспертов рынка, это одна из непременных характеристик элитного поселения. Инфраструктура для коттеджного поселка премиум-класса (магазины, рестораны, салоны красоты, банки и т. д.) желательна, но не является непременным параметром. Если она есть, то обязана соответствовать социальному статусу жильцов. По мнению Александра Зверева, руководителя отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд», коттеджным поселкам премиум-класса должна быть свойственна и архитектурная однородность. Все объекты должны быть выполнены в едином стиле.
Как показывает практика, сегодня на рынке трудно найти проект, полностью отвечающий заявленным критериям премиального сегмента рынка загородной недвижимости. По мнению экспертов, в той или иной степени им соответствуют лишь немногие из уже построенных или заявленных проектов.
Топ-5 проектов загородной недвижимости на новосибирском рынке
Green Wood Residence & SPA — жилой комплекс, расположенный в Заельцовском районе Новосибирска. На его территории жилые дома с квартирами, апартаментами и пять коттеджей. Все постройки выполнены в едином архитектурном стиле. Стоянка машин жильцов комплекса предусмотрена на подземной парковке. В инфраструктуре поселка «Гринвуд» — ресторанный комплекс «На даче», спа-центр, детский клуб. Для охраны и управляющей компании построен административный корпус. Стоимость квадратного метра недвижимости здесь составляет от 90 тыс. руб. за 1 кв. м.
По мнению экспертов, «Гринвуд» — образцово-показательный пример того, каким должен быть коттеджный поселок премиум-класса. Но и у него есть минусы. Инфраструктура поселка находится в открытом доступе для гостей комплекса. Это активно рекламируется в СМИ. Значит, на его территорию могут попасть и посторонние люди, что впоследствии может негативно сказаться на статусе поселка в целом. Наконец, «Гринвуд» — это малоэтажный комплекс. «Такой формат подходит далеко не каждому покупателю недвижимости премиум-класса. Среди загородной недвижимости все-таки наибольшим спросом пользуются коттеджи. Здесь их всего пять», — отмечает руководитель отдела продаж «Центрального агентства недвижимости» Елена Юрьева.
«Кедровый» — малоэтажный жилой комплекс на Мочищенском шоссе, в 5 км от пл. Калинина. Проект реализуется инвестиционно-строительной компанией «Русь». В рамках комплекса возводятся одноподъездные многоквартирные жилые дома повышенной комфортности, площадь квартир — от 70 до 170 кв. м. К услугам жильцов подземная автомобильная парковка и ландшафтный парк. Особая роль в концепции поселка отведена рекреационной зоне, расположенной в прилегающем лесном массиве, включающей прогулочные и беговые дорожки, пешеходный бульвар, поля для мини-футбола, волейбола, баскетбола, а также зону для барбекю. Квадратный метр жилья в «Кедровом» стоит от 80 тыс. руб.
Жильцы этого поселка, по словам риэлторов, недовольны строгими правилами проживания, установленными управляющей компанией. Например, гости жильцов не могут оставлять свои автомобили на территории поселка, только за его пределами. Также несколько смущает месторасположение поселка — вдоль Мочищенского шоссе, на открытом пространстве. При этом тариф на жилищно-коммунальное обслуживание в „Кедровом“, по оценкам экспертов, очень высок. Будущие жильцы должны быть готовы оплачивать содержание жилья из расчета 75 руб. за 1 кв. м.
Коттеджный поселок «Европейский» расположен в черте города, в Заельцовском бору, на берегу Оби, в 12 км от площади Калинина. Он занимает территорию площадью 33 га, размежеванную на 263 участка, и соседствует с правой стороны с ведомственными дачами, слева — с «Ревиталь парком». Улицы в «Европейском» носят названия европейских столиц. Со стороны реки к поселку примыкает песчаный пляж площадью 6 га, пользование которым является исключительной привилегией жителей поселка.
В «Европейском» имеется своя архитектурная мастерская, в которой по заказам собственников участков разрабатываются проекты коттеджей. По мере заселения планируется создание объектов социальной инфраструктуры: магазинов, ресторана, салонов, ателье, ювенального центра, тренажерного зала и пр. На реке будет возведен охраняемый пирс, где жители поселка будут держать свои катера и лодки. Зона пляжа будет превращена в зону отдыха и спорта. Цена на землю в поселке «Европейский» колеблется в пределах от 300 тыс. до 600 тыс. руб. за 100 кв. м.
У этого коттеджного поселка, по словам Игоря Зеленского, есть все, чтобы соответствовать требованиям премиум-класса. Но экспертов смущает, как именно будут реализованы планы застройщиков и будут ли до конца они осуществлены. На данный момент купленные участки находятся в стадии освоения. Застраиваются они очень активно, но об общем архитектурном стиле речь пока не идет, что, безусловно, негативно скажется на готовом облике коттеджного поселка. Строительство дорог на момент всеобщей стройки активно не ведется. «Самое главное — вложения в покупку недвижимости здесь на начальном этапе строительства поселка весьма рискованны», — поддерживает коллегу Елена Юрьева.
Загородный клуб «Морозово» расположен на берегу Бердского залива, в 11 км от Нового поселка, и включает 35 участков, каждый из которых выходит на залив и имеет пляжную зону. По данным застройщика, территория поселка уже на 90% освоена. К реализации предлагается несколько участков с большой пляжной зоной площадью от 10 соток. Стоимость одной сотки земли составляет 200 тыс. руб. Помимо инженерных коммуникаций (газопровода, системы глубокой очистки, электро-, водоснабжения) и охраны, другой инфраструктуры в поселке нет. Вызывает вопросы и транспортная доступность «Морозово».
Коттеджный поселок «Серебряный бор» расположен на территории Речкуновской зоны отдыха, в сосновом бору на берегу Бердского залива. Поселок размежеван на участки от 14 соток, на которых впоследствии будет построено около 30 домов. Еще на этапе строительства к поселку были подведены центральные коммуникации: водопровод, газопровод, канализация, электричество (подземная прокладка), — проложена внутренняя дорога с тротуарами шириной 12 м. Рядом находятся престижные яхт-клубы — Royal Marine, «Аква-Лэнд» и жилой комплекс «Сибиряк». Будущим жильцам поселка, по словам девелоперов, будет доступна инфраструктура этих объектов, включающая магазин, спорткомплекс, бассейн, сауну, тренажерные залы и т. д.
На данный момент уже ведется активное строительство на некоторых освоенных участках. Однако эксперты затрудняются дать оценку инвестиционным вложениям в этот коттеджный поселок. По их мнению, риски вложений в недвижимость на таком этапе строительства очень большие. Отсутствие строительства собственной инфраструктуры говорит не в пользу надежности застройщика.
