Тенденции: рассрочка вытесняет ипотеку

В 2012-м приблизительно треть столичных квартир на первичном рынке жилой недвижимости продавались с использованием рассрочки, свидетельствуют данные UTG. При этом доля ипотеки составила всего 12%. Около половины жилья покупали за собственные средства.

Но еще пять лет назад ситуация была иной. До кризиса на долю ипотеки приходилось более 50% заключенных договоров купли-продажи жилья. Как получилось, что застройщики частично взяли на себя функции банков? «Процесс был естественным, — объясняет Артем Новиков, партнер, инвестиционный консультант компании «Диалог-Классик». —  Застройщики, которые привлекли финансирование для строительства своих объектов, искали инструменты стимулирования спроса. Одним из наиболее эффективных стала рассрочка».

Есть группа покупателей, которым психологически комфорт­нее воспользоваться рассрочкой от застройщика, утверждает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. Как правило, это люди, которые улучшают свои жилищные условия, и рассрочка им нужна на период, пока они не продадут имеющийся у них актив в виде недвижимости, за счет чего гасят задолженность. Таким покупателям и не требуется долгосрочное кредитование, они выплачивают заем за два-три года. В таком случае из цепочки выпадает посредник — банк, что значительно упрощает процесс принятия решения, поскольку даже на психологическом уровне рассрочка не настолько кабальная и страшная вещь, как кредит, уверяет Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления ИДК «Каскад».

До 80% застройщиков предоставляют покупателям беспроцентную рассрочку. Сейчас ее используют все без исключения девелоперы жилой недвижимости экономкласса

Сейчас ее используют все без исключения девелоперы жилой недвижимости экономкласса, уточняет Татьяна Копылец.

Но смогут ли застройщики полностью вытеснить финансовые учреждения с рынка? Не смогут, потому что не хотят, объясняют эксперты рынка. Во-первых, продавать жилье в рассрочку могут не все. Строительные компании, имеющие стабильное финансирование инвесторов и акционеров, могут развивать программы рассрочки, объясняет Артем Новиков.

Во-вторых, рассрочка — это маркетинговый инструмент застройщика. Если процент, под который застройщик привлекает средства, ниже ставки по программе рассрочки, компания на первый взгляд работает в убыток. Но маркетинг — сильная штука, поэтому рост продаж компенсирует убытки.

Схема работает просто. Рассрочка на срок строительства дома увеличивает для застройщика сроки получения дохода, хотя он частично компенсирует эти потери, например, продавая в рассрочку не самые ликвидные квартиры (без интересного вида или с большими метражами) на каких-то специальных условиях.

Тем не менее сейчас на рынке появились застройщики, выдающие кредиты под покупку квартир на 10 и даже на 20 лет по ставке 16%. Здесь комар носа не подточит. К примеру, компания получает кредит от партнера под 10–12% годовых, которые банки просто не могут себе позволить. 

В-третьих, все же основная цель стройкомпаний — возводить жилье, а не брать на себя функции банка. Доходность, которую они получают, предоставляя квартиры в рассрочку, и доходность от продажи жилья путем внесения покупателем 100% оплаты отличается. Строительство домов более доходно, потому что имеет большие риски, утверждает Артем Новиков. В то же время понимая, что доходность зависит от продаж, застройщик вынужден увеличивать их посредством этого инструмента.

«Предоставляя продукт, аналогичный банковской ипотеке, застройщик по логике понесет те же затраты, что и финучреждение. Но при этом у него нет ни специалистов, ни полного набора соответствующих бизнес-процессов. А если застройщик все это создаст, то фактически он станет точно таким же банком. Например, когда застройщик предоставляет рассрочку, он не закладывает в тариф определенные риски, не всегда учитывает, как будет управлять проблемной дебиторской задолженностью и что у него для этого нет ресурса — соответствующего подразделения, как у банков», — рассказывает Алексей Говорун.  Алексей Говорун логично предполагает, что в случае появления доступной массовой ипотеки рассрочка от застройщика будет иметь гораздо меньшие объемы.

iBud