Ответ в теме: Что строят между Радужным и Красивым Прудом? Грязи намесили пипец..
История с затянувшимся на полтора года вводом таунхауса в поселке Зональном выглядит каким-то перманентным сюром. Застройщики братья Костаревы (кстати, строят дом для своих семей) уже прошли в Томске все мыслимые и немыслимые инстанции, включая администрацию Томского района, Росреестр, Департамент строительства и архитектуры Томской области, районную и областную прокуратуры, которые установили, что отказы в выдаче акта ввода были необоснованными и немотивированными, противоречащими действующему законодательству, но мер прокурорского реагирования не увидели и рекомендовали обращаться в суд.
Хождение по мукам
Сложность заключалась в том, что Костаревы решили строить дом блокированной застройки. Это не первый такой опыт в Томской области, но никто толком не знает, как правильно оформлять строения такого типа. Таунхаусы в Томске есть, но с невыделенными участками, помещениями общего пользования. То есть каждая часть дома принадлежит частному лицу, а участок под домом остается общим. Братья же выбрали более правильный вариант, используемый на территории других субъектов РФ, благо нынешнее законодательство это позволяет. То есть после завершения строительства из единого участка были вымежеваны и зарегистрированы в Росреестре самостоятельные земельные участки под каждый индивидуальный блок, не менее двух соток каждый – по числу блок-секций согласно Постановлению Зональненского сельского поселения об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства земельных участков в пос. Зональная Станция № 385 от 04.10.2017.
Именно это решение и вызвало (и вызывает до сих пор) основную часть споров. Честно говоря, автору, как обывателю, кажется – а разница какая? Что в лоб, что по лбу. Иное дело, когда – как в самом первом в Томске таунхаусе – квартиры оформлялись как доли. Это бомба замедленного действия, да. Но тут-то? Участок все равно в собственности – он был выкуплен братьями у частного лица, то есть уже не относился к поселковым землям, так почему местная власть так рубится из-за того, оформлен он будет как единое целое или как семь «частностей»? Будь земля хоть 16 раз в частной собственности, все равно из Зонального в небеса не улетит.
Впрочем, стремление местной власти соблюсти букву и дух закона понятно и может только приветствоваться. В теории. На практике же…
Беда в том, что в Градостроительном кодексе понятие «блокированный дом» (или «дом блокированного типа») есть, а пошагово механизм ввода не прописан. Тип строения есть, а соответствующей статьи нет. Ну не успевают наши законотворцы за жизненными реалиями, поэтому есть только письмо Минэкономразвития, определяющее регламент для Росреестра РФ по регистрации таких домов.
– Парадоксально, но в Жилищном кодексе до сих пор есть только понятия «жилой дом» и «квартира». И все. Без нюансов, – говорит Евгений Костарев.
– Пришлось искать прецеденты, – включается его брат Дмитрий. – Я лично общался с юристами крупного подмосковного холдинга, где на таких домах собаку съели. Они поступают именно так: строят на едином участке, а затем регистрируют отдельные земельные участки по числу блоков. Все четко и ясно.
Правда, не все были с этим согласны. Так, в департаменте строительства и архитектуры первоначально сочли, что не только Москва (вот уж действительно государство в государстве), но и Московская область нам не указ, мол, что позволено Юпитеру, не позволено быку. А в администрации Томского района и вовсе ответили, что комментировать Градостроительный кодекс – не в компетенции муниципальной власти…
Тем не менее, хоть не сразу и не везде, в конце концов консенсус был достигнут. Ну почти.
По замкнутому кругу
Единственная инстанция, которая стоит насмерть, – это местная администрация. Своя родная, зональненская. В лице ее главы Евгении Коноваловой. Той самой, недоумевают братья Костаревы, которая когда-то так боролась с бюрократизмом (по мнению группы активистов поселкового совета) Гусева и таки свергла его с поста местного главы! И это – без всякого ресурса, вопреки мнению районной и даже областной власти!
– Она ведь была полностью на нашей стороне, помогала нам проводить публичные слушания, консультировала, – удивляются Костаревы. – За ней люди шли! С ней было приятно вести конструктивный диалог, она радела за разрешение любой несправедливой ситуации.
Теперь глава так же бескомпромиссно требует, чтобы застройщики практически с нуля переделали всю документацию на дом. ВСЮ. (Хотя документация была разработана в соответствии с действующим законодательством, получено разрешение на строительство.)
Начиная с градостроительного плана на застройку участка (ГПЗУ). Стоит ли говорить о том, что такие вещи стоят недешево. Мало того – при получении нового ГПЗУ на любом промежуточном этапе, было бы желание, стройку можно будет вообще признать незаконной (самостроем), и тогда трехэтажный таунхаус станет просто грудой кирпичей на участке.
– Они даже слышать не хотят, что ГПЗУ делается перед строительством, именно на его основе и начинается проектирование и строительство, – говорит застройщик. – А у нас практически готовый дом, 95% готовности, зарегистрированный как объект незавершенного строительства в соответствии с законодательством РФ. Осталось получить акт ввода, зарегистрировать и заключить договор на технологическое подключение к сетям газоснабжения и после этого приступить к внутренним отделочным работам.
– Но подключить газ я не могу, потому что у меня нет акта ввода дома для окончательной регистрации права собственности, – вторит Евгений. – А его Коновалова Е. А., как вы понимаете, не выдает. Причем под разными предлогами.
Самым первым, кстати, был как раз аргумент об отсутствии котлов и отделки.
– Пришлось напоминать Евгении Анатольевне, что такое требование правомерно по отношению к многоквартирникам. Что же до домов блокированного типа, то на них распространяются те же правила, что и на индивидуальные.
Постепенно требования менялись и по мере того, как обрастали аргументацией, становились всё менее понятными. (Кодекс кодексом, другие-то законодательные акты у нас принимались!) Получены адресные справки на каждый участок, утвержденные постановлениями главы поселения Е. А. Коноваловой.
На данный момент – после обращения в суд и проведения судебной экспертизы и получения застройщиком заключения – аргументы у противной стороны остались, единственное требование – встреча в суде.
То есть не совсем, конечно, «на данный». Заключение судебной экспертизы было получено полгода назад. Как раз к коронавирусу. Суды не стали в обычном порядке рассматривать гражданские процессы, только не требующие отлагательства дела, идут, например, процессы по тяжелым уголовным статьям. А споры хозяйствующих субъектов или, как в нашем случае, спор индивидуальных застройщиков и поселковой администрации – это вполне может подождать до лучших времен.
– Мы не понимаем, почему парикмахерские работают, банки, детские сады, а суды заседать не могут? – недоумевают застройщики. – Обидно. Ведь это все-таки одна из основных ветвей власти.
– Суд нам предложил простой и реальный выход – судебное заседание без участия сторон, – добавляет Дмитрий. – Но глава администрации непреклонна: только личное участие в суде. Вы понимаете, что это значит? Сколько еще продлится эта ситуация с ограничениями, не известно. Может, месяц. Когда еще будет назначен суд – можно себе представить, сколько за время изоляции накопилось дел. Хорошо, если успеем до осени. Предположим, мы выиграем. Но противная сторона подаст апелляцию – это точно, без вариантов. Еще месяцы. А там – всё, белые мухи полетели (и это длится уже с марта 2019 года). Газ зимой могут не подключить, значит, и с отделкой мы вновь пролетаем. До будущей весны… Нет, вы скажите, какой нормальный застройщик будет в таких условиях работать?
– Я тоже уверен, что с такой позицией главы поселения мы будем судиться долго, – поддерживает брата Дмитрий. – Трудно сказать, какую конкретную цель преследует Евгения Анатольевна. Но поневоле вспоминаются слова нашего президента – он назвал такое поведение чиновников статусной рентой. А нам остается только спросить у губернатора: Сергей Анатольевич, как с такими «слугами народа», не обладающими необходимой компетенцией, знаниями законов РФ, на местах реализовывать национальные проекты, в частности – по жилью?
Полгода совсем никуда…
Буквально на прошлой неделе по инициативе Томского района областная Дума приняла во втором чтении закон, передающий градостроительные полномочия с поселкового на муниципальный уровень, но и то лишь частично. Вот уж воистину – «Ты этого хотел, Жорж Данден…». Когда-то, преисполненные наивным детским либерализмом, мы все видели в этом «приближении власти к народу» торжество истинной демократии. А вместо этого получили местечковое самоуправство и чванство, если не сказать больше. Сначала поселковые князьки взялись за леса (где они были), потом за землю… Пришлось «товарисчей» поправить – сначала опять же с лесами (где они еще остались), а теперь уже и с наделами. Ведь, похоже, на местах и впрямь возомнили, что они цари и боги. Чего стоит эта фраза (не в Зональненском ли поссовете она прозвучала?): мы не дадим строить новый микрорайон, потому что не хотим, чтобы в наши дворы заглядывали из окон многоэтажек. Ну что ж, не хотите дальше. В своем дворе.
Жаль только, что для героев нашей сегодняшней истории известие о скором «обрезании» полномочий забронзовевшей главы поселения мало что меняет. Новый закон вступает в силу только через полгода. Да и то вряд ли сразу как следует заработает.
Вот какой клубок проблем разворошили братья со своим незадачливым таунхаусом. Кстати, уважаемые власти, а сдавать-то его будем? Или пусть дальше стоят законсервированные «квадраты»? Люди несут моральные и материальные издержки. И кто за это будет нести ответственность?
Автор: Марина Боброва