Заходим на сайт одного из крупнейших застройщиков и быстро находим страницу с траншевой ипотекой. Для примера выбираем строящийся жилой комплекс в Люберцах — 53-метровую «двушку» с отделкой и кухней там продают за восемь миллионов рублей. Ключи обещают в апреле следующего года. Если оформить на эту квартиру обычную ипотеку, пусть и с господдержкой, то платить ежемесячные платежи придется сразу же. Если при этом вы живете еще в съемном жилье, то финансовая нагрузка вырастет изрядно. А ведь еще хорошо бы к получению ключей иметь деньги на мебель…
В таких ситуациях на помощь и приходит траншевая ипотека. Если взять эту квартиру в Люберцах, то сразу придется заплатить только 30-процентный первоначальный взнос — 2,4 миллиона рублей. После этого банк выдаст первый кредитный транш размером… 100 рублей! Да, это не ошибка — символический кредит выдается, чтобы платить символические платежи — один рубль в месяц. Закончится эта благотворительность в апреле 2025-го, когда запланирована выдача ключей, — банк выдаст второй транш и платежи резко вырастут. Если брать ипотеку в связке со стандартной программой господдержки, то платить в месяц придется 41,3 тысячи рублей на протяжении 30 лет, а если с семейной ипотекой, то 33,9 тысячи.
«Траншевая ипотека появилась на российском первичном рынке в 2022 году, — вспоминает в разговоре с «РГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Этот вид кредита подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Первую часть денег банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия, и он может быть как символическим, так и достигающим 30 процентов от общей суммы кредита. В любом случае до ввода дома в эксплуатацию сохраняется комфортная сумма выплат».
Траншевая ипотека не всегда идет в связке с льготными программами и в этом смысле тоже выгодна. Из-за высокой ключевой ставки сейчас очень высокие и ставки по ипотеке — без господдержки они держатся у отметки в 16-17 процентов. Однако если сначала вам выдадут символический транш, то потом будет шанс рефинансировать кредит, если ключевая ставка снизится. Эксперты ждут этого к концу года.
Впрочем, на этом необычные ипотечные программы не исчерпываются, говорит Сырцов. «Многие банки сейчас также предлагают ипотеку с двумя аккредитивами — специальными банковскими счетами, — объясняет он. — Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (не менее 6 месяцев). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В практическом плане эта схема напоминает траншевую ипотеку. Такой вид жилищного кредитования широко востребован».
