• Воспоминания о каркасном доме…(житейские мудрости инсайд)

В преддверии завершения отделки первого этажа нового дома и переезда решил поделиться своими воспоминаниями и размышлениями. Исходные условия: каркасный дом площадью примерно 220 кв. метров, для ПМЖ, семья из четырех человек (двое взрослых и двое детей). 

ОТМАЗКА: ВСЕ НИЖЕИЗЛОЖЕННОЕ ЕСТЬ СУГУБОЕ ИМХО БЕЗ ПРЕТЕНЗИЙ НА ИСТИНУ В ПОСЛЕДНЕЙ ИНСТАНЦИИ.

Это  попытка изложения части моего опыта загородной жизни и опыта строительства загородного дома. Предназначено в основном для начинающих застройщиков. Соглашаться со мной или нет — дело хозяйское, но мне думается, что всегда хорошо иметь некую "печку", от которой можно танцевать.

I. САМЫЙ ГЛАВНЫЙ ВОПРОС: А СКОЛЬКО СТОИТ КВАДРАТНЫЙ МЕТР?

Ребята, при индивидуальном строительстве стоимость "квадратного метра" есть величина сугубо виртуальная и, не побоюсь этого слова, мифическая. Она складывается из массы факторов: конструкции дома, общей идеологии строительства и отделки, финансовых возможностей, сложившихся вкусов, размеров личной жабы и так далее. Окна можно ставить советские деревянные, а можно супер-пупер стеклопакеты в дереве с алюминием; крышу можно покрыть оцинковкой, а можно медью; стены можно обшить голимой "лаченой" вагонкой и гордиться их экологичностью, а можно терпеливо шпаклевать под покраску; плитка может быть, а может и нет, наша заводская или "ихняя" мозаика и т. д. и т. п. Инженерия, доля которой может доходить до 30% от общей стоимости строительства — отдельный разговор: котел может быть нашим или импортным, с резервированием или без, скважина или колодец, наличие/отсутствие камина, конструкция и материал дымоходов, степень навороченности электрической сети дома… Разнообразие наружной отделки тоже не поддается описанию. Поэтому к широковещательным заявлениям: "Стоимость квадратного метра всего 200/300/… уе" следует подходить крайне скептически и четко представляя желаемое. После этого заявленная сумма умножается на некий коэффициент, который всегда больше единицы.

В моем конкретном случае уже можно определить это магическое число: 600 долларов за метр (+/-20) "под ключ" в соответствии с моими личными вкусами, предпочтениями и пристрастиями. Что-то вышло дороже, чем ожидалось, что-то существенно дешевле. Не менее 15 куе можно было легко сэкономить за счет отказа от "Катепала", стеклопакетов, окон Velux, камина, второго котла с сэндвич-дымоходом, более дешевой отделки. Правда, в итоге получился бы жилой сарай, но тут уж кому как. С другой стороны, у меня стоят в плане витраж на огромном лестничном окне, отделка подвала и топочной, установка кованых (?) ограждений террасы и балкона; в перспективе замена ламината на что-нибудь более пристойное. Так что простор для утилизации избыточных средств имеется более чем приличный.

II. КАКОЙ ДОМ СТРОИТЬ?

Прежде чем заниматься выбором проекта вы должны абсолютно четко ответить себе на следующие вопросы:

1. Это дом для ПМЖ или нет? Дом для постоянного проживания и дачу даже сравнивать нельзя.
2. Состав семьи? Сейчас и на перспективу.
3. Что кому ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно? Нужен ли, например, кабинет отцу семейства или мастерская художника для хранительницы очага? Тренажерный зал? Что-то еще? Требования по площади комнат? Количество санузлов? Не подгоняйте свои запросы под понравившийся вам проект, а поступайте ровно наоборот — может быть, вы всю жизнь проживете в этом доме.
4. Надо совершенно четко представлять себе, что сам дом — это примерно половина или две трети всех затрат на обустройство загородной жизни. Дело в том, что если это дом для ПМЖ, то вам 100% потребуется фактически полная и гарантированная автономия. Это значит, что уровень разработки и исполнения инфраструктуры должен быть совершенно другим, чем для дачи, а именно:

   • нормальная и надежная связь. Это безлимитный  доступ в Интернет. 

     крайне желательно поставить дом на охрану. Могут и не взять, если вы находитесь слишком далеко от ОВО. Если возьмут, то получите тревожную кнопку; реальное время приезда наряда около 10-15 минут.

   • автономное водоснабжение: скважина или колодец + вся водоподающая машинерия. Может быть, потребуется и система водоподготовки, если вода плохая.
   • система отопления: газ/солярка. Желательно резервирование. Например, у меня газ такой, что чем мороз сильнее, тем его меньше. Поэтому второй котел — резервный, на солярке (а если снять горелку, то на всем, что горит). Если у вас с газом все нормально, то я вас поздравляю. Электричество в качестве ОСНОВНОГО отопления я бы не рассматривал: первая серьезная авария на линии зимой, и вы крепко попали. Или, опять же, с обязательным резервированием.
   • электрогенератор ОБЯЗАТЕЛЬНО. Мощность не менее 2,5 кВт. Лучше больше. Автозапуск желателен, но не обязателен.
   • стабилизатор примерно на 10 кВА, если вы хотите гарантированно иметь 220В (+/- 1%) в каждой розетке. Поскольку сейчас в каждой фитюльке сидит по микропроцессору, считаю это частью обязательного оборудования. Теоретически, у кого-то электричество может быть вполне приемлемого качества, но за городом это скорее исключение, чем правило.
   • автономная ЛОС (то есть септик или установка типа "Топас"). 

     хороший, прочный, удобный, просторный сарай для хранения невероятного объема барахла, без которого построиться и жить совершенно невозможно.

   • Все это стоит больших денег. Без вариантов. Вам может казаться, что без чего-нибудь можно запросто обойтись. Это пока вас не прижало по-настоящему.

5. Storage: кладовки, чуланы обязательно. Много не бывает.
6. Подвал делать будем? С одной стороны, экономит площадь застройки, с другой стороны квадратный метр подвала стоит в несколько раз дороже квадратного метра надземных помещений. И вероятность проблем в виде протечек и тому подобного гораздо выше. Решать вам.
7. Забор, ворота и т. д. стоят сильно дороже, чем вам кажется. Для ПМЖ речь идет о тысячах долларов (если это, конечно, не сетка рабица).
8. Гараж (встроенный/отдельно стоящий, отапливаемый или нет) или навеса хватит? Это, в принципе, не срочно, но все равно потребуется.
9. Баня/сауна точно нужна? Я, например, не испытываю ни малейшего трепета при слове "баня", а кто-то без нее жить не может. Не срочно, но, как правило, всем очень хочется.

Это то, что я смог навскидку перечислить. Априори считается, что сам земельный участок у вас уже есть. Но заметьте, что не шла речь о ПОДКЛЮЧЕНИИ К КОММУНИКАЦИЯМ. Для дома "с нуля" это порядка 10 куе (электричество и газ), где-то больше, где-то чуть меньше.

Поэтому, перед тем как определяться с проектом — площадь, материал и тому подобное — нужно ответить на перечисленные вопросы, добавить свои и честно оценить сумму, потребную на инженерию и обустройство. Ее порядок, без сомнения, поставит вас на грань апоплексического удара, но не зря же Ле Корбюзье сказал, что "дом — это машина для жилья". После этого вы сможете оценить свои возможности по собственно дому. Хинт: необязательно делать все и сразу, но к моменту переезда за город на ПМЖ все должно иметься в наличии и исправно работать. Да, и еще: не забудьте, что дом нужно не только построить, но и содержать. Это стоит денег куда больших, чем "коммуналка" за двушку.

Проект типовой или индивидуальный? Вопрос непростой. С одной стороны, типовой проект, имя которым легион, обойдется вам существенно дешевле и получите вы его с пренебрежимо малыми, по сравнению с индивидуальным проектированием, трудо- и прочими затратами. Но лично я так и не смог подобрать себе ничего подходящего. То архитектура неплохая, а планировка никуда не годится, то наоборот, то слишком большой, то слишком маленький, то всем хорош, но не вписывается в участок (у меня были очень жесткие требования по размерам дома)… Вероятность недочетов есть и там, и там, хотя в типовом, на мой взгляд, существенно меньше. Типовой проект можно легко адаптировать под ваши потребности. С другой стороны, может быть, это единственный дом, который вы себе построите за всю жизнь и стоит ли отказывать себе в удовольствии сделать все так, как хочется именно вам? Решать, опять же, вам.

Конструкция дома, то есть будет ли он кирпичным, каркасным, "каменным" (в смысле из пено- или газобетона), брусовым, бревенчатым и тому подобное есть, на самом деле, вопрос второстепенный и зависит по большей мере от личных пристрастий и некоторых нюансов конкретного земельного участка. В ЛЮБОМ грамотно спроектированном и добросовестно построенном доме должны соблюдаться современные нормативы по прочности и жесткости конструкций, теплопотерям, шумоизоляции, вентиляции и тому подобному. Почему-то у нас больше всего копий ломается по вопросу совершеннейших мифов типа "дышит/не дышит", "хлипкий какой-то/каменный", "дом из бруса = теплый дом" и так далее. Тут я даже ничего и советовать не буду. Думайте сами, читайте сами.

В любом случае обязательно, нет, ОБЯЗАТЕЛЬНО должна быть тщательно продуманная, полностью рассчитанная, досконально проработанная и утвержденная лично вами проектная документация на все инженерные системы: электрика, водоснабжение, отопление и т. д. При этом все стороны должны достичь полного и взаимного удовлетворения, то есть розетки и радиаторы размещены с учетом будущей расстановки мебели, трубы отопления и водоснабжения должны проходить так, чтобы они не мешали монтажу строительных конструкций и не торчали посреди комнаты и т. д. Обеспечьте ремонтопригодность коммуникаций. Все это не так просто и очевидно, как кажется, но совершенно необходимо. Не жалейте времени на проектные работы — чем лучше вы подготовитесь к строительству, тем оно легче будет идти. Проверено на людях.

Да, и еще. Это, конечно, не мое дело, но… Как бы это выразиться?… Ну, короче, совершенно не факт, что ваши внуки будут жить именно в этом доме. Так что вы пока о себе подумайте.

III. КТО ВСЕ ЭТО БУДЕТ ДЕЛАТЬ?

Во-первых, ВЫ. Это ВАШ дом, это ВАША семья будет там жить многие годы. ВЫ И ТОЛЬКО ВЫ можете и должны сформулировать все необходимые ВАМ требования — от общей планировки до размещения мебели. Никто, ни один архитектор, ни один дизайнер, ни один инженер не решит это за вас. Поэтому первую скрипку играете вы. Причем ваше участие на этапе разработки ТЗ и проектирования даже более важно, чем на этапе строительства (в котором, как известно, у нас на профессиональном уровне разбирается кто угодно). Обязательно обсуждайте все вопросы, связанные с принципиальными решениями — архитектурным решением, планировкой и отделкой — с теми членами семьи, кто проявляет к этому интерес. Достичь согласия может быть непростым делом, но это совершенно необходимо.

Вам придется лично контролировать ход работ во время строительства и попутно решать миллион возникающих из ниоткуда вопросов. Это необходимо и неизбежно. Забудьте о мифе: "Дам денег, и мне все сделают под ключ". Денег вы, конечно, дадите, а вот результат в значительной мере зависит от вашего ЛИЧНОГО участия. В лучшем случае вам "сделают красиво". При этом не перегибайте палку: если вы будете указывать рабочим куда забивать каждый гвоздь, то автоматически окажетесь виноватыми во всех недоработках. Но об этом ниже.

Чтобы понимать суть дела, принимать грамотные решения и действенно контролировать происходящее вам потребуются специальные знания. Как без них вы сможете оценить обоснованность того или иного решения? А ведь речь может идти о многих тысячах долларов… Если вы не профессиональный проектировщик или строитель, то всех нюансов вам, конечно, не выловить, но вы должны понимать, почему выбирается то или иное решение и какие есть альтернативы, а может быть и предложить к обсуждению свой вариант (хинт: чем глубже вы вникаете в дело, тем больше вас уважают и меньше вероятность халтуры). Ваше участие потребуется на всех этапах, от проектных работ до декорирования. 

Фирма vs бригада

Сейчас я скажу крамольную мысль, за которую местные завсегдатаи будут с хеканьем забивать меня ногами: в наших условиях главное — чувство ответственности за порученное дело. Профессионализм — лишь подмножество этого, поскольку настоящий профессионал не возьмется за дело, которое не сможет качественно выполнить. С другой стороны, научить что-то делать ответственного и обучаемого человека иногда бывает проще, чем иметь дело с безответственными "мастерами".

При этом не забывайте о такой неочевидной вещи: вам не под силу проконтролировать абсолютно все. Поэтому многое будет зависеть от пролетарской сознательности ваших рабочих. Тем строительство и хорошо (для строителей), что объем скрытых работ — ого-го какой. Но "холодный профессионал" увидев, например, нерационально размещенную розетку, бестрепетно поставит ее как положено по проекту и даже не заикнется: "Хозяин, плохо тут она встает, давай переставим вон туда". Он даже не будет над этим задумываться. Это не значит, что в настоящих профессионалах мы не нуждаемся , но с ними есть свои сложности.

По поводу фирмы: почему-то бытует мнение, что в фирмах работают сплошь какие-то строители-спец. Ничего подобного, как правило, обычные шаромыжники из ближнего зарубежья, меняющиеся каждый квартал. Это во-вторых. А во-первых, поймите: фирме не надо построить вам дом, фирме надо получить ваши деньги. Получить хочется побольше, а потратить поменьше. Ничего зазорного в этом нет, бизнес есть бизнес, но учтите: работяги получают гроши, поэтому выкладываться и думать им смысла особого нет. Строительство, которое ведет фирма, обойдется вам примерно на 30% дороже (офис, секретарша, водители, реклама, понты), чем если бы строила бригада. При этом личного участия, теоретически, потребуется меньше. Насчет гарантий не знаю: положите вы 20-30 куе разницы в тумбочку, вот вам и будет гарантия. А случись что по-настоящему проблемное и масштабное, ничего вы от фирмы не добьетесь по-любому, ИМХО.

По поводу бригады: вопрос сложный. Рынок перенасыщен халтурщиками, которые в лучшем случае умеют мазанку побелить, а берутся за сложные конструкции и инженерные системы. С другой стороны, есть люди, которые знают и любят свое дело и которым можно доверять. Их мало, но они есть. Что-либо рекомендовать сложно, выбор или набор бригады дело сугубо личное, интимное и зависящее во многом от личного везения. Но я уверен: подбору персонала нужно уделять не меньше внимания, чем выбору проекта для строительства. При этом, может быть, следует немного подождать, пока найденные вами заслуживающие доверия люди смогут заняться вашим объектом.

Порядок оплаты

Порядок оплаты — одна из наименее проблемных сторон строительства. Есть две методики оплаты: сдельная и поденная. У каждой системы есть свои плюсы и минусы. Эти плюсы и минусы плавно перетекают друг в друга.

Сдельная 

+ сумма известна заранее 

— у рабочих есть стремление все сделать как можно быстрее 

— требуется доплата за каждый дополнительный саморез

Сдельную оплату лучше, на мой взгляд, применять при работе с субподрядчиками и в ходе отделки.

Поденная (лучше применять при работе с надежными людьми) 

+ рабочие не стремятся сделать все как можно быстрее. (Кстати, у меня не было случая, чтобы они сознательно затягивали работы, скорее наоборот, психовали из-за непредвиденных трудностей, тормозящих работу.) 

— у заказчика нет уверенности в том, что его не дурят

Я имел дело с обоими видами оплаты. Могу сказать, что иногда поденно выходило в разы дешевле сдельной (80 метров внутридомового водопровода смонтировали за два дня, то есть за 40 баксов). С отоплением сдельщики, наоборот, возились очень долго, что оказалось существенно дешевле, чем если бы платил по дням. При размеренной и хорошо организованной работе эти два вида оплаты примерно равнозначны.

Никаких авансов платить не надо! Иногда рабочие могут попросить 5-10% от гонорара вперед для каких-то своих целей. Проверенному человеку я всегда выдам такую сумму. Как правило, к моменту запроса они уже выполняют 25-30% работы. Обязательно ведите бухгалтерию! Показывайте ведомости рабочим.

Оплату "в зависимости от стоимости материала" я не рассматриваю и не применяю, так как не вижу в ней ни малейшей логики.

Психологический климат

Я считаю, что модель отношений "я плачУ — вы делаете" неэффективна. На такой довод работяга всегда может (про себя) сказать: "Как платят, так и делаю". А все до единого рабочие считают что платят им, естественно, сущие копейки. Проблема в том, что деньги сами по себе не решают всех проблем. Очень важно, ИМХО, подобрать таких людей, которым небезразлична их работа, которые ответственно к ней относятся. И эти отношения нужно терпеливо выстраивать и поддерживать на всем протяжении строительства и отделки. Где возможно, пойдите навстречу, дав понять, что вы, как всегда, ожидаете качества и ответственности за порученное дело. Сегодня вы войдете в их положение, завтра они — в ваше: "Хозяин, нам сейчас деньги (в смысле зарплата) не нужны, можешь их тратить, потом отдашь". Иногда их помощь может носить и нематериальный характер: например, мои отделочницы, бабы ушлые, но добросовестные, нашли мне отличного и дешевого плиточника. Поиск шел довольно долго, но аргументировали они это так: "У меня этих халтурщиков знакомых — человек пять, но это ж шваль полная. Не приведу же я сюда такого шаромыжника, тут приличный человек нужен". Это работает! При этом, конечно же, обе стороны должны четко ощущать границу между системой и исключением.

Помните, что строители — тоже люди. Они, как и вы, устают, им надоедает однообразие, иногда их надо просто подбодрить и похвалить. У них бывают семейные проблемы, они даже иногда заболевают. Странно, да? Не игнорируйте эти обстоятельства, если не из человеколюбия, то хотя бы помня об огромном объеме скрытых работ. Если это ваши рабочие, набранные поодиночке, обеспечьте им достойные бытовые условия, приобретите качественный инструмент (у бригады должен быть свой). Платите в срок! Это обязательно! Помните: только начав играть в русскую национальную игру "кто кого объегорит", вы уже проиграли — рано или поздно они уедут, а вы останетесь с проблемным домом.

Учтите еще одно: очень полезно обучать рабочих методике работы и способам обеспечения нужного уровня качества. Сначала они будут упираться, но потом разберутся что к чему. Например, тот же плиточник: я вежливо и с юмором объяснил ему, насколько привередливо буду проверять качество его работы. Теперь вечером он сам меня зовет, прикладывает уровень и правИло к стене во всех направлениях и предлагает проверить качество работы. Я цокаю языком и восхищаюсь — все действительно вертикально, горизонтально и ровно. Он млеет. Позже я сам все перепроверяю еще раз Необходимо также прививать рабочим навыки teamwork, навыки эффективной совместной работы. Эти труды — в ваших интересах: ведь куда лучше научить рабочих эффективно взаимодействовать между собой, чем постоянно разбираться в дрязгах между, скажем, электриками и отделочниками. Также приучите рабочих обращаться со сложными вопросами к вам, а не пытаться сделать все абы как. У меня на стройке действует принцип: "Чем больше спрашиваешь [у заказчика], тем меньше проблем [у рабочих]". Это не давит разумную инициативу, но позволяет избежать многих проблем, которые обычно возникают на ровном месте.

Конечно, есть разница между "таджиками обыкновенными", подряженными на рытье котлована под фундамент, и квалифицированными добросовестными рабочими, которые будут трудиться над строительством вашего дома достаточно долго — как правило, не менее года.

При этом следует жестко и бескомпромиссно избавляться от тех, кто решает воспользоваться выданными вами кредитом доверия в своих шкурных интересах. На самом деле при правильной постановке дела такие люди отсеиваются еще до начала работы. Так же жестко и бескомпромиссно следует относиться к недоделкам. Кстати, при такой модели отношений рабочие очень стараются не портить с вами отношения и сознательного брака не допускают. Если же недоделки не фатальны, а работают ребята хорошо, просто скажите, что на общем очень приличном фоне их работы есть несколько несущественных проблем. Но право на подобные отношения ваши рабочие должны заслужить.

Есть еще один нематериальный но очень важный момент: для меня лично очень важно, чтобы МОЙ дом строился с добрыми чувствами. Поэтому я готов вложить в это определенные усилия. Но здесь, конечно, каждый решает для себя, что ему важнее.

Писать об этом можно бесконечно. Надеюсь, что не очень утомил вас потоком своего сознания и это оказалось хоть чуть, но полезным начинающим. Удачи!

^{D&D solutions}