Флип-хауз на ньюйоркщине — как искали косяки в доме (фотоотчет)
- В этой теме 10 участников и 9 ответов.
-
Флип в Штатах — это когда покупается дом в убитом состоянии (доставшийся в наследство или отошедший банку за невыплату), его покупают задешево, приводят в порядок и продают уже за нормальные деньги. Флипом часто занимаются сами агенты по недвижимости, хорошо владеющие вопросом и знающие, что продастся, а что нет. Но даже для таких людей это риск, который может обернуться убытками. Главная проблема таких домов, это то, что никто не знает, что привели в порядок, а что нет. За красивой стеной может скрываться гнилой каркас. За новым ковролином — следы протечек.
В большинстве случаев с таким домом будет все хорошо и все ограничится небольшими замечаниями, которые продавец быстро устранит за свой счет. Но бывает и так, что в погоне за прибылью флипер делает из дома красивую картинку, скрывающую проблемы, которые настигнут покупателя в будущем, когда сделка будет закрыта. Тем не менее, такая технология продаж вполне работает. На фоне остальных домов флипы смотрятся невероятно выигрышно. Необитаемый, но с мебелью внутри, что позволяет создать не совсем толковую, но очень привлекательную обстановку. Интересно, что мебель принадлежит продавцу или берется в прокат у специальных компаний. Полотенца, лампы и другие предметы интерьера могут быть с бирками — после продажи продавец просто вернет их в магазин.
Для меня покупка таких домов сравни покупке автомобиля. Что бы вы выбрали: машину с непонятной историей и вызывающим подозрение пробегом, но с предпродажной подготовкой, новыми колесами, намытым двигателем и салоном после серьезной химчистки? Или грязненькую, с мелкими, но известными проблемами, при этом от одного владельца и с полной сервисной историей? Я всегда выбираю второй вариант. Пусть будет куча незначительных проблем, типа резины и колодок, чем одна, но дорогостоящая. Примерно так же, мне кажется, и с домами. Лучше купить тот, где жили нормальные люди, которые за всем следили и обо всем заботились, чем тот, который сначала полностью убили, а потом привели в порядок ради красивой картинки при продаже. Но, опять же, далеко не все размышляют, как я. Многим нравится прежде всего картинка, тогда они покупают блестящую машину в автосалоне и флип у агента по недвижимости, а о подводных камнях даже не думают. Так тоже можно, но главное не делать такие шаги без участия того, кто разбирается и не экономить на этом. Машину перед покупкой смотреть с опытным механиком, а для осмотра дома нанять хорошего инспектора, который заглянет в каждый угол дома, выявит все недостатки и поможет, либо скинуть цену, либо заставит продавца их устранить.
С этим домом история была следующей. Некто занимающийся флипом купил дом 1926 года постройки за 220 000 долларов. Мы можем только догадываться о том, в каком он был состоянии при такой цене. Дальше флипер вложил в него некоторую сумму денег (Кирилл, "наш" специалист, оценивает вложение в $75-80 тыс.), отремонтировал, наполнил разными штучками-дрючками и выставил на продажу уже за $500 000. Нормальный бизнес, правда? Спустя два месяца цена немного упала и за дом сейчас просят уже 480 000. Понятно, что в сумму заложен некий торг на устранение косяков, которые находят покупатели. Но даже с ним, как мне кажется, получается неплохой профит. Хотя все это больше в теории. В жизни все не так гладко и надо быть очень опытным и везучим. На продаже одного флипер неплохо заработает, а на двух других потеряет. В итоге может быть куча телодвижений и нулевой выхлоп.
2. Вот так это выглядит внутри. Глядя на картинки, придраться к чему-нибудь, думаю трудно. Темные полы, светлые стены, высокие потолки. Все грамотно обставлено и обыграно. Не знаю, что скрывают стены, но сам ремонт сделан очень качественно и аккуратно.
3. Батарея сразу выдает, что в доме паровая система отопления, а значит при реконструкции ее не меняли на более эффективную жидкостную (что было бы логично в случае с обычным домом, но это флип), а значит это когда-то придется делать новому владельцу. Вот уже и появился первый минус дома, который может стать хорошим аргументом при торге. Недостатки флипа легко могут стать вашими преимуществами при покупке.
4. Главная специфика флипа в том, что вас отвлекают от главного. Покупатель видит новые окна, ровные стены и кожаные диваны, но не видит того, что творится внутри конструкций. А это, на самом деле, гораздо важнее. Бывает, что в старых домах нет утеплителя (его начали использовать только в начале 40-х, после изобретения стекловаты) и тепло внутри сохраняется лишь за счет постоянно работающих батарей.
5. Столовая зона. Зеркало грамотно увеличивает внутренее пространство помещения. Старый телефон, бутылки с вином, стол с яркими салфетками и вы уже не замечаетет, что в окне фурычит старый кондиционер, а значит, что центральной системы кондиционирования в доме нет (что логично, ведь систему отопления не меняли тоже). Ничего ужасного, но размер счетов летом будет чуть больше, чем могло бы быть.
6. Кухня с зоной для завтрака. Красивые светильники, светлое пятно паркета на полу. Все очень хорошо оформлено.
7. Мойка и окно с видом на соседний дом. У мойки обязательно должно быть окно. Оно, здесь распашное, а не подъемное, как все остальные.
8. Вся техника под нержавейку. Сама по себе она довольно бюджетная, но при этом создает иллюзию техники высокого класса. Это вроде мелочи, но вы же покупаете уже готовый дом и техника могла бы быть и немного получше.
9. Кухонные шкафы не пусты, что добавляет уюта. На столешнице коробки из под дорогого шампанского и французской водки. Яркие пятна создают иллюзию того, что дом обитаем и в нем живут добрые и заботливые люди.
10. Ванная комната на втором этаже была сделана очень качественно. Тут, над отдать должное, явно не экономили. Если вы считаете, что ванная так себе, вы просто не видели стандартных американских ванных комнат.
11. Приятная плитка, солидная сантехника, нестандартная мебель, красивые полотенца. Вы приятно удивлены и не замечаете, что вместо паровой батареи стоит какая-то мелкая фигня, которая может недостаточно греть зимой (говорю, как человек, сталкивавшийся с такими проблемами). Думаю, что это тоже психология и такие вещи, как облик ванной, сильно влияют на решение о покупке. Особенно у женской части семьи.
12. Спальня родителей. Мебель, ковер, картинка. Я бы купил этот дом с обстановкой.
13. Спальня для девочки. Для тех, кто туго соображает, разложены вещи в розовых тонах. Двери комнат второго этажа открыты и вам кажется, что наверху прохладно. На самом деле работает только один кондиционер. Когда вы въедете в этот дом, то вам придется купить по одному в каждую комнату. Ну или спать с открытыми дверями.
14. Спальня для мальчика. Из нее идет еще одна лестница наверх.
15. Чердак или атик, как красиво его тут называют. Он, кстати, обитаем далеко не во всех домах. Где-то его или не используют совсем, или используют для хранения хлама. Здесь попытались показать, что помещение можно использовать, как кабинет. На самом деле наверху так жарко, что вы сбежите оттуда ровно через 5 минут.
16. Вид из окошка на улицу и соседние дома.
17. Подвал напоминает курилку на заводе. Но тут основная задача показать, что в подвале чисто и сухо. И задача эта прекрасно выполнена.
18. Даже подвальный туалет украшен яркой картинкой. Флиперу мелочь, а вам приятно.
19. Кирилл рассказал, что слабым местом флипов, как правило, является система отопления. Новые котлы стоят дорого и их замене экономят. Тут новый водонагреватель и не новый котел. Это не то, чтобы огромные деньги, но в перспективе придется раскошелиться тысяч на $6 000 — 7 000. Установка нормальной централизованной системы отопления/вентиляции с проведением воздуховодов обошлась бы флиперу в 20 000-25 000 долларов. Не удивительно, что он на этом сэкономил.
Так, а в чем конкретно претензии к дому? В том, что "если все убрать отсюда, то дом сильно изменится"?
Про претензии я не понял совсем (у меня их как бы нет), а вот про остальное ответить могу. Если из него все убрать, то дом, понятное дело, не изменится. Стены никуда не денутся и лестница не рухнет. Изменятся ваши ощущения от его просмотра. Я говорю исключительно про картинку, а не про состояние фундамента, крыши и инженерных сетей. Про то, на что смотрит большинство покупателей. Как в магазине ИКЕА, покупая шкаф, вы обращаете внимание на то, как он смотрится в магазином интерьере, не имеющим при это ничего общего с вашей квартирой, но именно из-за того, что смотрится он в нем замечательно, вы записываете номер полки и стеллажа и отправляетесь на кассу, совершенно не думая о том, что шкаф может быть изготовлен из картона, клея и опилок и развалится при первом же переезде.
Это просто картинка, созданная умелыми руками, которая, к тому же, смещает акценты, отвлекает вас от ненужных вопросов и создает общий положительный образ. Это значит, что с домом поработали профессионалы, которые хорошо знают, как надо продавать. Можно ли покупать такой? Конечно да. Просто нужно гораздо более внимательно отнестись к его осмотру. Нанять хорошего инспектора, который сам найдет все косяки и недочеты. Благо это совсем не дорого на фоне общей цены покупки. Да и сам флипер, прекрасно понимает, что не стоит рисковать экономя на важных вещах, которые вскроются при первом же осмотре. Делать плохо выйдет себе дороже. Скорее всего у дома будут мелочи, которые вы не заметите при покупке и которые немного увеличат стоимость дома после нее.
снаружи
20. Дорожка вдоль дома, идущая к гаражу, и боковая дверь. На этой фотографии хорошо видно, что дом покрасили без особого усердия и в один слой. Думаю, через год все недостатки такой работы вылезут и дом придется красить или подкрашивать. Дом обшит деревянным сайдингом, что в данном случае лучше, чем алюминиевый, но хуже, чем пластиковый. Деревянный сайдинг сам себе хорош, но требует дополнительного внимания и заботы. Плюс не забываем про возраст дома.
21. Гараж на две машины — ровесник дома. Отремонтирован весьма халявно.
22. Снаружи его хоть как-то привели в порядок, а вот внутри изменения минимальны.
23. Такое ощущение, что дверь не менялась с момента установки.
24. Окно тоже с приветом из 20-х — он на железной рамке с замазкой.
25. Вид на дом сзади. Отсюда видно, что на кухне переносили окно. Еще я вижу новую кровлю (что хорошо), но не вижу водостоков (что плохо). Отсутствие водостоков большинство покупателей не заметит (они будут увлечены интерьерами) и это как раз такая мелочь на которой зачем-то сэкономил флипер и которую скорее всего придется устанавливать по результатам профессионального осмотра дома. Нормальный инспектор не может не заметить их отсутствие.
Про этот дом я снял отдельное видео, в котором Кирилл рассказывает о специфики подобных вариантов.
Чтобы понять, что сделали с флипом лучше всего посмотреть фото до и после. Проблема лишь в том, что фото до вам никто не покажет. Слишком неудобные вопросы могут возникнуть. Я попросил Кирилла скинуть какой-нибудь флип из его практики: это один из домов в Нью-Джерси который был почти полностью переделан. Это был старый деревянный дом построенный еще в конце 1890-х, с довольно уставшим внешнем видом, убитыми интерьерами, но с крепким каркасом и надежным фундаментом. После долгой процедуры банк наконец заполучил дом в собственность и продал его флиперу за примерно четверть миллиона. Приведение дома в порядок потребовало больше 100 тысяч долларов. Продан дом за 450. Не стоит правда забывать о комиссиях при оформлении сделок купли-продажи, инспециях, налогах, страховках и т.д.
26. Фасад до: общее состояние, фасад из "камня" и маленькое окно на втором этаже сразу создают негативное впечатление от дома.
27. Фасад после: более традиционный для этой местности цвет дома и контрастная окраска наличников, плюс ровный ряд окон на фасаде — и риэлтору сразу легче вести покупателя внутрь.
28. Кухня до: следы протечки сразу бросаются в глаза. В данном случае вода протекла из ванной на втором этаже. Короб над кухонными шкафами справа скрывает сантехническую разводку для ванной.
29. Общее плачевное состояние кухонной мебели и техники, плюс ужасающая планировка углом под 45 градусов.
30. Кухня после: переделано вообще все.
31. Новые шкафы, новая техника и более традиционная планировка.
32. Ванная комната рядом с кухней, которую называют powder room. Столь необычное название повелось со старых времен, когда дамы заходили в такую комнатку для того, чтобы припудриться. Состояние до: все старое и помятое жизнью, мало места.
33. Состояние после: просто и аккуратно. Много света, нейтральные цвета на стенах, новое зеркало и аксессуары.
34. Ванная комната на втором этаже. Состояние до: все старое и мрачное.
35. Состояние после: ванна вместо душевой кабины, нейтральные стены, цветовые пятна и стекло для создания "богатости"
36. Задний двор дома. До: старый убитый бассейн, разрушенное крыльцо и т.д.
37. После: все просто и никаких излишеств. Землю подравняли, травку посадили. Крыльцо с новыми перилами. Кстати, высокий глухой забор, который можно заметить на фото, просто так поставить нельзя. Предыдущие хозяева установили бассейн и для безопасности, чтобы никто не забрел со стороны и не утонул, им пришлось ставить высокий забор. Для любителей оградиться от остального мира это своеобразный лайфхак — ставишь бассейн и вместе с ним забор. Потом бассейн убираешь и живешь себе спокойно за забором.
надеюсь, немного прояснилось, что такое флиппинг ))
samsebeskazal.жж
- Отвечать могут только зарегистрированные пользователи. Регистрацию можно получить в разделе "Клубная регистрация" или напишите ответ на вопрос "ЗАЧЕМ вам сюда?" на info(собака)imhodom.ru