«Искалеченный Новосибирск» объясняет как получить и расширить участок под застройку в городе
- В этой теме 5 участников и 5 ответов.
-
Стихийно сложившееся движение молодых активистов «Искалеченный Новосибирск» за каких-то полгода умудрилось привлечь общественное внимание к 50-и проблемным участкам застройки, заручиться поддержкой жены губернатора и переформатировать набившие оскомину протестные акции в эффектные пикеты-выставки. Координатор движения Олеся Вальгер составила алгоритм действий, позволяющий застройщикам договориться с мэрией даже в самых бесцеремонных и уродливых проектах — от дешёвого общепита в парках до бизнес-центра в школьном дворе. (на фото — современный торговый центр на Мичурина, Новосибирск)
Итак, вы застройщик, и вам приглянулся прекрасный небольшой участок в несколько соток для пятиэтажного бизнес-центра. Недалеко от дороги, между двумя домами — отличное место. На участке растут несколько деревьев, но по материалам публичной кадастровой картыон принадлежит муниципалитету. С чего начать?
1. как получить участок
Первым делом вам нужно обратиться в районную администрацию или мэрию города с заявлением о предоставлении земельного участка. Департамент строительства и архитектуры примет решение о том, возможно ли вообще предоставить кому-либо этот участок, мэрия опубликует где-то в недрах своего сайта краткое сообщение о приёме вашего заявления, немного подождет, а потом либо примет решение о проведении аукциона, либо сразу начнёт работу по передаче участка в аренду. Или не начнёт.
В Новосибирске немало случаев, когда потенциальным застройщикам отказывали в выделении участка, а через пару лет он внезапно был арендован.
Допустим, ваших способностей хватило, чтобы процесс выделения участка запустился. Мэрия подготавливает схему размещения участка на кадастровом плане территории, за ваш счёт проводятся кадастровые работы, и в двухнедельный срок подписывается договор об аренде. Или не подписывается. Мы сталкивались с ситуацией, когда магический водоворот затормозил строительство небольшого спортивного комплекса на пустыре, а вскоре на этом месте решили возвести торговый центр. В общем, если ваших способностей хватит на большее, можете претендовать на увеличение границ участка, даже если он упирается в придомовые территории. Однажды это закончилось сносом хоккейной коробки возле дома по ул. Трудовая, так что прецеденты есть, не стесняйтесь.
Стоит заметить, что разрешённый вид использования выбранного участка должен совпадать с тем, что вы хотите на нём построить. Если есть разногласия, перед выдачей участка в аренду Совет депутатов должен внести изменения в «Правила землепользования и застройки Новосибирска». Или не должен. Иногда корректировки вносятся и после того, как появился правоустанавливающий документ. Договориться можно.
2. как согласовать проект
Договор об аренде подписан, и градостроительный план участка у вас на руках. Однако расслабляться рано — предстоит освоить проектное колдовство. Разработка проектной документации включает множество неприятных ограничений, накладываемых СНиП, СанПиНами, местными градостроительными нормативами, а хочется, разумеется, чтобы на участке в несколько соток площадь застройки была побольше, сам объект повыше, а парковок поменьше. Ну и желательно, чтобы объект не завалился, но при этом обошёлся как можно дешевле. Что ж, вас можно понять, ни в чём себе не отказывайте!
Как вариант, можно запросить районную администрацию провести публичные слушания об уменьшении минимального отступа от границ участка, и таким образом увеличить площадь застройки участка до 90%.
К вашему счастью, публичные слушания — это лишь пустая формальность и болтовня.
Даже если на них придёт сотня человек и выразит своё резкое недовольство, решение по итогам публичных слушаний всё равно будет положительным. Учитывается ведь только мнение экспертов, приглашённых либо вами, либо районной администрацией. Ну что вам сложно будет с ними договориться?
Естественно, вам хочется обойтись без излишних услуг хорошего архитектора и доплатить проектному бюро, которое выполнит всё как можно «эффективнее». Например, сделает этажность прерывистой, чтобы на последнем этаже были ещё офисные площади, а показатели освещённости здания рассчитать так, как будто в нём на этаж меньше. Можно указать, что в БЦ будут располагаться конструкторские бюро и мастерские художников, им надо меньше парковок — сэкономите. Можно изощриться и придумать какой-нибудь неизвестный местным градостроительным нормативам тип здания (например, «юридическая контора»), и радостно взять за норму числа парковочных мест советский СНиП. Так уже случилось на Кошурникова, 5 — вы будете не первым, вас поймут.
Правда, чем больше проектного колдовства, тем сложнее, по идее, пройти сквозь фильтр экспертизы. Чаще всего Государственной вневедомственной экспертизы, которая находится в подчинении Областного правительства и должна проверять соответствие предоставленной вами проектной документации всем необходимым нормам. Но каким-то образом, на этом этапе зачастую происходит очередной выброс бюрократической магии, и выдаётся положительное экспертное заключение. Например, на здание прямо на теплотрассе (Шевченковский жилмассив) или в зоне охраны культурного наследия (Трудовая, 7).
3. как получить разрешение на строительство
Итак, вы прошли экспертизу. Далее вам необходимо подать всю проектную документацию вместе с положительными заключениями в Управление архитектуры и строительства мэрии. Скорее всего, мэрия выдаст вам разрешение на строительство без лишних вопросов. Однако и здесь может пригодиться ваше природное обаяние, поскольку отследить критерий, почему один проект отправляется на доработку, а другой — нет, не представляется возможным. Подозреваю, это связано с тем, что в городе каждый день выдается около 20 таких разрешений, а чиновники проверяет документацию по выборочному принципу.
- Когда разрешение на строительство получено, вы можете расслабиться. Отныне вы вправе установить свой забор между жилыми домами, перекрыть проход к ним и загнать технику под чьи-то окна.
Разрешение на строительство — это ваша индульгенция, поэтому остановить вас может только суд. А в суде ваши интересы будут яростно отстаивать юристы мэрии, поскольку иск подаётся к ней.
Предупреждаю, существует ещё инспекция Государственного строительного надзора Новосибирской области, которая обязана следить за соответствием того, что вы делаете, тому, на что вы собственно получили разрешение. Но и это не беда: полномочий у них немного. Людей не хватает, данные обо всех выданных разрешениях им не передаются. Часто их вообще забывают уведомить о начале строительных работ. В общем, не волнуйтесь. Бывали случаи, когда о несовместимых со здравым смыслом проектах типа строительства офисного здания на территории элитного лицеяв надзоре узнавали из телевизионных новостей.
Как видите, магическая цепочка начинается с Совета депутатов, опоясывает мэрию и районные администрации, тянется в проектные бюро и оттуда в Областное правительство с его Государственной вневедомственной экспертизой, потом возвращается в мэрию и замыкается плотным кольцом. Теперь вы знаете, что делать и к кому обращаться.
Удачи.
Было бы неплохо, если бы так Томск "калечили"
вот немного фотографий этого лета из Новосибирска:
- Отвечать могут только зарегистрированные пользователи. Регистрацию можно получить в разделе "Клубная регистрация" или напишите ответ на вопрос "ЗАЧЕМ вам сюда?" на info(собака)imhodom.ru