1.
Собственных средств на землю, мягко говоря, не хватало. Было решено взять ипотечный кредит. Обзвонив все известные мне банки, выяснил, что ипотеку на землю дают всего два банка
(по состоянию на лето 2012 года, г. Пенза) — это Сбербанк и РоссельхозБанк. Второй отпал по нескольким причинам: более высокий процент и дифференцированные платежи, из-за которых сумма ежемесячных платежей в начальный период получалась впечатляющая.
Решено, идём в Сбербанк.
Так как в ближайшем к дому отделении был кредитный отдел, в него мы всей семьёй и направились. На входе девочка подтвердила, что ипотечные кредиты оформить в этом отделении можно (Доп.офис №8624/040, Пенза, ул.Терновского, 160 б). А дальше началось. Оказывается, электронная очередь для кредитного отдела не работает, стой в живой, причем в одной на три менеджера (ипотечными кредитами занимался только один из них). Спустя 1,5 часа подошла моя очередь, естественно, попадаю не к тому менеджеру. Ну ладно, не беда, подожду, когда освободится “нужный” человек. И она освободилась, правда еще через полтора часа. Она занималась какими то бумагами, ей было, скажем так, всё равно, что десятки людей её ждут. Ей плевать было, что со мной была жена и маленький ребенок. На все мои попытки хоть что то выяснить следовала одна фраза — “Я занята!”. Освободившись, она заявила, что в текущий момент в ихнем офисе возможно только получить консультацию, так как менеджер, оформляющий ипотечные кредиты сейчас в отпуске. Эмоций было много, и все они были негативными. Неужели девочка на входе не знала про это? Если не знала, то почему? Я мог сэкономить три часа времени. Неужели нельзя было менеджеру кредитного отдела отвлечься от своих бумаг на 10 секунд и сказать, что на данный момент они ипотечные кредиты не оформляют (кстати, балаболить по телефону по явно нерабочим темам она успевала). Хоть 1,5 часа сэкономил бы. Кстати, эта самая менеджер, консультирующая по ипотечным кредитам, даже не знала, что банк, в котором она работает, выдаёт кредиты на земельные участки. Она утверждала, что на участке обязательно должно быть жилое строение. Бардак. Персоналу не зачёт.
Ну ладно, сдаваться я не собирался, поехал в центральный офис, на этот раз без жены и ребенка. Еще 2,5 часа и я попал на консультацию. Взял список необходимых документов для первой итерации (это когда выносят решение о возможности кредитования на основе анкет, справок с места работы и прочего) и благополучно ретировался. На это был угроблен целый день.
Оговорюсь сразу — каждый поход в банк обязательно включал в себя стояние в живой очереди от 1,5 до 3 часов. Всего два менеджера на всю Пензу.
Вот перечень документов, которые затребовал Сбербанк для выноса решения о выдаче ипотечного кредита на земельный участок:
- Справка о доходах по форме 2НДФЛ.
- Реквизиты организации работодателя.
- Копия трудовой книжки (все страницы с записями, на каждой странице делается надпись копия верна, ставиться печать, подпись уполномоченного лица и дата, на последней странице ставиться запись — работает по настоящее время).
- Номер карточки пенсионного страхования (скорее, копия этой карточки).
- Копия паспорта, все страницы со 2 по 19, включая пустые, при себе иметь оригинал паспорта.
- Анкета по форме Сбербанка, заполненная собственноручно.
Если ваш работодатель оформил вам зарплатную карту в сбербанке, справку о доходах и копию трудовой книжки предоставлять не нужно. Кроме того, если вы пенсионер, военный, проходящий службу по контракту, работник ОВД или частный предприниматель, список необходимых документов будет несколько иной. Вэлком на приём в кредитный отдел.
Указанный список документов должен предоставить как заёмщик, так и все поручители.
В назначенный день, естественно, никто не позвонил (хотя обещали). Пришлось ехать и сквозь разъярённую толпу ломится к представителю банка, чтобы услышать заветное “Да”. Сумму кредита одобрили, начался сбор документов на земельный участок. Здесь все вполне стандартно и основная масса бумаг делается продавцом.
Копия предварительного договора купли-продажи. Договор составляете сами, Сбербанк требует, чтобы в нём обязательно фигурировали некоторые фразы. Пример такого договора выложу в одном из следующих постов.
Подтверждение собственных средств на счету. На вкладе должна лежать ровно та сумма, которая прописана в предварительном договоре купли продажи. При открытии этого вклада обязательно скажите, что вам нужен именно универсальный вклад. Мне открыли срочный, для подтверждения собственных средств такой вклад вполне подходит, а вот зачислить кредитные деньги на него не смогут, все равно универсальный вклад открывать придётся.
- Отчёт об оценке стоимости объекта недвижимости. Два экземпляра (и сразу копию попросите, в Росреестр понадобиться). Требования к таким отчётам аккредитованные оценщики знают.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на землю. Должно быть у продавца. Будет удобней, если продавец сделает нотариально заверенную копию свидетельства, иначе потребуется предъявление оригинала, а это или полное доверие со стороны продавца, или продавец будет стоять в очередях вместе с вами только для того, чтобы предъявить оригинал свидетельства банку.
- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это может сделать кто угодно, в моем случае делал продавец.
- Документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца на землю. Как правило это договор купли-продажи. Как и в случае со свидетельством, удобно сделать нотариально заверенную копию.
- Копия паспорта продавца (основные сведения, прописка, семейное положение).
- Нотариальное согласие вашей супруги (супруга) на покупку, передачу в залог и возможное последующее отчуждение. Необходимо только в случае, если земля оформляется на одного из супругов. В согласии указывается адрес объекта недвижимости. Стоимость такой бумаги по состоянию на 2012 год — 900 рублей.
- Продавец должен предоставить нотариальное согласие супруги (супруга) на продажу объекта недвижимости. Необходимо только в случае, если земля является совместно нажитым имуществом. В согласии указывается адрес объекта недвижимости.
- Копия кадастрового паспорта на землю. Паспорт и копию делает продавец.
Из интересного — это оценка рыночной стоимости земли. Оценивать могут только аккредитованные сбербанком организации. Цены у разных оценщиков отличались в разы — для Пензы от 1500 до 5000 рублей. Сроки тоже. Первый попавшийся оценщик около недели кормил меня завтраками, а потом и вовсе заявил, что указанная цена слишком высока и делать оценку он не будет. В итоге, оценка была сделана за 3 дня и обошлась в 1500 рублей. Не без приключений, но за такие деньги не так обидно, даже ругаться из-за отсрочки в один день и лишнего посещения офиса не стал.
После сбора всех документов по объекту недвижимости выяснилось, что мой менеджер ушёл в отпуск. Вся работа свалилась на её коллегу, что не могло не усугубить ситуацию с очередями. Теперь на телефон никто не отвечал, любой, даже самый простой вопрос — и я попадал минимум на несколько часов стояния в очереди. Второй менеджер всем своим видом показывала, что общение со мной ей не интересно, хотя и держалась вежливо. Понимаю, я не её клиент. Но ведь я клиент вашего банка, какого лешего я должен клещами вытягивать из неё всю информацию. Я всего лишь задавал вопросы по порядку выдачи кредита (список документов, последовательность действий и т.п.), и постоянно она упускала что то из виду. Сейчас я припоминаю минимум два похода в банк, один из которых занял 1,5 часа, а второй 2 часа. При этом консультация в обоих случаях длилась 2-3 минуты.
Хочу сразу оговориться, что не стоит пытаться консультироваться у менеджеров ипотечных кредитов по порядку регистрации объекта недвижимости. Они в этой процедуре не участвуют и с ней не знакомы. Лучше заранее позвонить в Росреестр и узнать, какие необходимы документы и какие пошлины надо заплатить. Я этого не сделал, в итоге накануне регистрации выяснилось, что необходима справка об отсутствии строений. И лучше, если строений на участке действительно никаких нет, иначе никто такую справку не даст. Справка эта делается долго, три недели, стоит около 1000 рублей, и сделать её может только собственник земельного участка. Спасибо добрым людям, помогли, сделали в срочном порядке.
Сама процедура регистрации прошла гладко. Плакать хотелось только тогда, когда попросили поставить подпись на каждом листе каждого документа, сданного в Росреестр. Среди этих документов был отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Чуть рука не отсохла.
Немного по поводу порядка расчёта с продавцом. В нашем случае мы заранее договорились, что зависеть друг от друга мы не должны, и никаких залогов оформлять не стали. С одной стороны, в случае проблем с кредитованием я не нёс финансовых потерь в виде не возвращённого задатка. С другой стороны я не переживал, что участок уплывёт, дело происходило в августе, а это мёртвый сезон для сделок с недвижимостью. Народ греет ляжки на песчаных берегах. В общем, договорились полностью рассчитаться в регпалате. Не делайте так никогда, рассчитывайтесь заранее. Ну или прямо перед регпалатой. Работник регпалаты заявил нам в довольно грубой форме, что никаких расчётов в здании регпалаты производить нельзя. Продавец оказался нормальным мужиком, подписал все документы полагаясь на мою честность. В итоге рассчитались после сдачи документов.
Кстати, еще один повод рассчитаться заранее — вам не придётся таскать крупную сумму денег по всему городу. Сняли деньги со счёта, прямо в банке отдали продавцу, взяли с него расписку, и всё. Дальше пусть или он кладёт эти деньги на свой счёт, или пусть сам опасается за своё здоровье в темных подворотнях.
Через месяц позвонили из Сбербанка с наездом, что я не предоставил документы, подтверждающие целевое использование средств (имелось ввиду свидетельство о регистрации права собственности). Хоть в договоре про это и написано, и обозначен срок в шесть месяцев, я специально уточнил этот вопрос у менеджера. Ответ был примерно такой — “Нам из Росреестра приходят бумаги, поэтому подтверждать ничего не нужно”. Ну да ладно, мне не сложно лишний раз смотаться, благо в очереди стоять не пришлось. Забрать копию свидетельства вышла женщина, сходу обвинившая меня в том, что я не предоставил отчет об оценке и, внимание, ПАСПОРТ ГРАЖДАНИНА РФ. Как же вы мне кредит то дали? Паспорт был с собой, а что на счет оценки решили, я уже и не помню.
Всё, осталось периодически кормить банкомат Сбербанка.
2.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи земельного участка (по требованиям Сбербанка)
Среди прочих документов, предоставляемых сбербанку при рассмотрении конкретного объекта недвижимости, требуется предоставить предварительный договор купли-продажи. Этот договор должен включать в себя все основные пункты, присущие таким договорам, а также пункты, обязательные для банка. Если эти пункты исключить, банк даст отказ в кредитовании покупки объекта недвижимости. Требуемые банком пункты касаются порядка расчета с продавцом и информацию о залоге и залогодержателе. Ниже — пример договора, успешно принятого сбербанком.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи земельного участка
г. Пенза 01.08.2012 года
Иванов Иван Иванович, дата рождения 01.01.1980, паспорт серия 5600 № 111111, выдан 01.01.2001 ОВД Какогото района Пензенской области, проживающий по адресу Россия, Пензенская область, Какойто район, с.Козявкино, ул.Центральная, д.1, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,
Петров Пётр Петрович, дата рождения 01.01.1984, паспорт серия 5600 № 222222, выдан 01.01.2004 ОВД Первомайского района города Пензы, проживающий по адресу г. Пенза, ул.Выдуманная, д.100, кв.1, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые стороны, заключили настоящий Предварительный договор (далее Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, общей площадью 850 кв. м., расположенному по адресу Пензенская область, г.Пенза, Первомайский район, ул. Совхоз-техникум, 60 Я, кадастровый номер 58:29:03001002:400 (далее именуемый Земельный участок), на условиях, предусмотренных Договором.
1.2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2011 года №01, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 58АБ № 333333, выданным 20 сентября 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» сентября 2011 года сделана запись регистрации № 58-58-37/000/2011-400. Кадастровый (условный) номер объекта 58:29:03001002:400.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА
Стороны договорились считать существенными условиями Основного договора следующие условия:
2.1. По соглашению Сторон стоимость Земельного участка составляет 1425000 (один миллион четыреста двадцать пять тысяч) рублей.
2.2. Оплата Покупателем стоимости Земельного участка по Основному договору производится в следующем порядке:
2.2.1. Часть стоимости Земельного участка в размере 425000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей вносится Покупателем за счет собственных средств в дату заключения Основного договора;
2.2.2. Часть стоимости Земельного участка в размере 1000000 (один миллион) рублей оплачивается Покупателем за счет кредитных средств, полученных в ОАО «Сбербанк России», в лице Пензенского отделения № 8624 Сбербанка России (далее — Банк), после регистрации Основного договора на Земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.3. Право залога в силу ст. 488 ГК РФ у Продавца не возникает.
2.4. Земельный участок будет находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является Банк.
2.5. Право залогодержателя удостоверяется закладной.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Стороны обязуются заключить Основной договор в срок, указанный в пункте 4.1 Договора.
3.2. Покупатель обязуется произвести передачу Продавцу денежной суммы в размере и порядке, указанном в пункте 2.2 Договора.
3.3 Продавец обязуется получить все необходимые документы для заключения Основного договора (в случае необходимости нотариальное согласие супруги, справку об отсутствии задолженности по налоговым платежам на недвижимое имущество, коммунальным платежам и т.п.).
4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН
4.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия для заключения Основного договора, который Стороны обязуются заключить в срок до ___________ включительно.
4.2. В случае, если одна из сторон будет уклонятся от заключения Основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор, при этом уклоняющаяся сторона должна возместить другой стороне причиненные убытки.
5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Расходы, связанные с государственной регистрацией Основного договора и перехода права собственности на объект недвижимости, возлагаются на Покупателя.
5.2. Основной договор будет являться одновременно актом приема-передачи объекта недвижимости.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему договору.
6.2. Договор заключен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны.
Продавец:_________________________________________
Покупатель:_______________________________________
3.
ДОГОВОР купли-продажи недвижимого имущества (по требованиям Сбербанка)
После заключения предварительного договора и вынесения положительного решения банком относительно объекта недвижимости, потребуется заключить основной договор. Он так же должен включать в себя некоторые обязательные для банка пункты. Вот пример основного договора купли-продажи земельного участка.
ДОГОВОР
купли-продажи недвижимого имущества
г. Пенза «01» сентября 2012 года
Иванов Иван Иванович, дата рождения 01.01.1980, паспорт серия 5600 № 111111, выдан: ОВД Какогото района Пензенской области, дата выдачи: 01.01.2001 года, зарегистрирован по адресу: Россия, Пензенская область, Какойто район, с.Козявкино, ул.Центральная, д.1, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Петров Пётр Петрович, дата рождения 01.01.1984, паспорт серия 5600 № 222222, выдан: ОВД Первомайского района города Пензы, дата выдачи: 01.01.2004 года, зарегистрирован по адресу: Россия, Пензенская область, г. Пенза, ул.Выдуманная, д.100, кв.1, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
именуемые каждый в отдельности «Сторона», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность на условиях, установленных настоящим договором, следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Имущество», «Земельный участок»), расположенное по адресу: Пензенская область, город Пенза, Первомайский район, ул. Совхоз-техникум, 60 Я: земельный участок общей площадью 850 (восемьсот пятьдесят) кв. м., номер по плану застройки №20 (двадцать), кадастровый номер 58:29:03001002:400, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома.
1.2. Необходимые характеристики отчуждаемого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, определены в Кадастровом паспорте земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 01.08.2012 года № 5800/300/12-60000.
1.3. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2011 года №01, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 58АБ № 333333, выданным 20 сентября 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» сентября 2011 года сделана запись регистрации № 58-58-37/000/2011-400. Кадастровый (условный) номер объекта 58:29:03001002:400.
1.4 Передача земельного участка, указанного в пункте 1.1 Договора, осуществляется в день заключения настоящего договора.
Стороны осмотрели состояние Земельного участка до момента подписания настоящего договора. Покупатель гарантирует, что не имеет претензий к состоянию отчуждаемого Земельного участка.
Продавец обязан передать Покупателю имущество свободным от любых прав третьих лиц.
В срок не позднее трех календарных дней с момента передачи имущества Покупателю Стороны обязаны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Все необходимые документы в отношении Земельного участка (правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт и прочие) обязан предоставить Продавец.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА
2.1. По соглашению Сторон стоимость Земельного участка (цена договора) составляет 1425000 (один миллион четыреста двадцать пять тысяч) рублей, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Оплата Покупателем стоимости Земельного участка по настоящему договору производится в следующем порядке:
2.2.1. Часть стоимости Земельного участка в размере 425000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей вносится Покупателем за счет собственных средств в дату заключения настоящего договора;
2.2.2. Часть стоимости Земельного участка в размере 1000000 (один миллион) рублей оплачивается Покупателем за счет кредитных средств, полученных в ОАО «Сбербанк России», в лице Пензенского отделения № 8624 Сбербанка России (далее — Банк), после регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.3. Право залога в силу ст. 488 ГК РФ у Продавца не возникает.
2.4. Земельный участок будет находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является Банк.
2.5. Право залогодержателя удостоверяется закладной.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1 Продавец имеет право:
требовать от Покупателя оплаты Земельного участка в размере, порядке и сроки, установленные в п. 2 настоящего Договора;
в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок обратится в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
3.2 Продавец обязан:
при заключении договора предоставить Покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о его приобретении, предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;
обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).
3.3. Покупатель имеет право:
требовать уменьшения цены земельного участка или расторжения Договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка.
3.4. Покупатель обязан:
оплатить цену земельного участка в размере, порядке и сроки, установленные п. 2 настоящего Договора;
не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок;
использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
3.5. Права и обязанности Сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим Договором, Стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи объекта недвижимости.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами.
6.2. Право собственности на земельный участок возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
6.3. Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, один — у Продавца, один — у Покупателя.
6.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора и перехода права собственности на объект недвижимости, возлагаются на Покупателя.
7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
| Продавец
Иванов Иван Иванович
Дата рождения 01.01.1980,
Паспорт: 5600 № 11111111,
Выдан: ОВД Какогото района Пензенской области,
Дата выдачи: 01.01.2001 года,
Зарегистрирован: Россия, Пензенская область, Какойто район, с.Козявкино, ул.Центральная, д.1 |
Покупатель
Петров Пётр Петрович
Дата рождения 01.01.1984,
Паспорт: 5600 № 22222222,
Выдан: ОВД Первомайского района города Пензы,
Дата выдачи: 01.01.2004 года,
Зарегистрирован: Россия, Пензенская область, г. Пенза, ул.Выдуманная, д.100, кв.1 |
Продавец:___________________________________________ «___» _________2012 г.
(Подпись/ФИО полностью)
Покупатель:_________________________________________ «___» _________2012 г
(Подпись/ФИО полностью)
