Закон № 476-ФЗ действительно упростил процедуру, но он не сделал её автоматической или гарантированной для всех. Существует множество «подводных камней»
Cобственники могут «легко» перевести помещения в блоки?
Это возможно только в том случае, если здание фактически соответствует признакам дома блокированной застройки (ст. 49 ГрК РФ в новой редакции). Если у вас есть общий тамбур, общая крыша (единая стропильная система без брандмауэрных стен) или общие инженерные коммуникации, которые нельзя разделить технически, Росреестр откажет в признании этого «домом блокированной застройки». Это останется МКД (многоквартирным домом).
Новый техплан не нужен?
И да и нет. Закон позволяет обойтись без техплана, если в ЕГРН уже содержатся сведения, позволяющие идентифицировать блоки. Однако на практике: В старых документах БТИ (до 2013 года) здание могло быть учтено как единый объект без четкой привязки границ блоков к координатам.
Если в ЕГРН нет сведений о количестве этажей или площади именно блока как самостоятельного здания (а числится только квартира), регистратор может потребовать технический план для уточнения характеристик вновь образуемого объекта недвижимости. Без этого невозможно сформировать корректную выписку на здание.
Вы пишете, что заявление подают все или уполномочивают одного?
Если один сосед умер (и наследники не вступили в права), находится за границей, недееспособен или просто «против из вредности» — административный путь через МФЦ закрыт. Уполномочить одного соседа без нотариальной доверенности на совершение регистрационных действий часто бывает недостаточно для Росреестра, так как это распоряжение имущественными правами.
Так же Росреестр может приостановить регистрацию блоков как зданий, если не решен вопрос с землей. Статус «блок» неразрывно связан с концепцией индивидуального владения землей под ним. Оставить землю в «общедолевой собственности» (как у МКД) при статусе «дом блокированной застройки» — это юридическая коллизия, которую регистраторы стараются не пропускать. 🙂
И главное: Росреестр работает только с титульными собственниками.
Если у соседа права на землю не зарегистрированы в ЕГРН (есть только старое свидетельство 90-х годов или вообще ничего), он не может выступать заявителем по разделу участка. Ему сначала придется зарегистрировать свои права на «ранее возникшее право», и только потом подписывать решение о разделе. Это затягивает процесс.
Градостроительные регламенты (ПЗЗ) — Главный блокиратор. Это самый сильный аргумент против «легкости» процедуры.
Возражение: Раздел земельного участка возможен только при соблюдении минимальных размеров, установленных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета.
Пример: У вас дуплекс на 6 сотках. Минимальный размер участка под ИЖС/блокированную застройку в вашем районе — 4 сотки. Разделить 6 соток на два участка по 3 сотки нельзя.
В этом случае перевод в блокированную застройку через МФЦ невозможен, так как невозможно сформировать участки под блоками. Придется идти в суд или на публичные слушания за разрешением на отклонение от предельных параметров (что долго и не гарантировано).
И про суд: Суд назначит строительно-техническую экспертизу. Если эксперт скажет, что конструктивно выделить блок нельзя (например, фундамент не выдержит разрезания, или коммуникации неразделимы без реконструкции), суд откажет в выделе в натуре.
Судебный процесс — это не «легко», это расходы на юристов и экспертизу (от 30 до 100+ тыс. руб.), которые ложатся на истца.
Вы пишете, что каждый получает «свой» дом. Но после перевода дом исключается из программы капитального ремонта.
Ремонт крыши, фасада, фундамента — теперь личная головная боль собственника блока. Если у соседа рушится стена и тянет за собой вашу — муниципалитет помогать не будет, так как это частный дом, а не МКД.
Резюме: Федеральный закон № 476-ФЗ работает идеально только для тех случаев, где фактически это и так были отдельные дома (таунхаусы), ошибочно записанные как квартиры, и где размер земли позволяет её нарезать. Для классических «бараков» или старых домов на несколько семей с маленьким участком этот закон бесполезен.
Всем привет из Воронежа — у нас тут примерно все то же самое 🙂
.
