Совместный выкуп земли — так намного дешевле, есть желающие?

ИмхоДом Форумы земля и право Совместный выкуп земли — так намного дешевле, есть желающие?

  • В этой теме 6 участников и 9 ответов.
Просмотр 10 сообщений - с 1 по 10 (из 10 всего)
  • Автор
    Сообщения
  • #8371
    АлоизАлоиз
    Застройщик
    • Просторный

    Вокруг города нередко продаются участки типа сельхозпаи. Если там разбить землю на обычные стрительные наделы, то стоимость получается очень вкусной! 


    Процедура начала сделки: 

    1. выбираются 5 учредителей из состава участников будущего выкупа 

    2. учредителями подписывается решение о создании кооператива 

    3. разрабатывается Устав кооператива, который принимается решением учредителей 

    4. документы по созданию кооператива передаются на регистрацию — около 2-х недель 

    5. готовится сделка с собственником, готовятся договоры пайщиков.

    6. после получения регистрационных документов и открытия счета проводится общее собрание, на котором участники выкупа пишут заявления (это можно сделать и раньше) и председатель представляет заявления учредителям (на тот момент членов ЖСК будет всего 5 человек, и все они – учредители), учредители голосуют за принятие новых членов ЖСК 

    7. сдается вступительный взнос в ЖСК – 1000 рублей (орг.расходы — одна только сделка в рег.палате для ЖСК как юр.лица обойдется в 7 тысяч рублей) 

    8. участниками выкупа подписываются договоры пайщиков 

    9. в течение 10 дней оплачивается паевый взнос в размере 4500 руб/сотка, оплативший ранее имеет приоритет при выборе участка на карте.

    #118978
    АлоизАлоиз
    Застройщик
    • Просторный

    Ответы на часто задаваемые вопросы: 

    1. Почему организовали ЖСК, а не ДНТ, СНТ, НП … ? 

    Потому что в ЖСК, как в разновидности потребительского кооператива, законом определено понятие пая. Что такое пай и как он защищает права участников – смотрите в гражданском кодексе и в законе о потребительских кооперативах. Если бы организовывалось например ДНТ, то деньги, которые вы внесли в ДНТ за землю, перешли бы в собственность ДНТ в виде взноса, и непонятно, на каком основании потом передоставлять члену ДНТ земельный участок (или вернуть ему деньги). Потому что главная цель этого проекта – это не выкуп и раздел земли, а строительство полноценного поселка с постоянным проживанием в нем. Вот основные условия организаторов проекта: 

    1.1. Наличие постоянно действующего органа управления в развиваемой территории 

    1.2. Централизованная планировка территории с учетом действующих норм. 

    1.3. Централизованная экспертиза проектов домов на соответствие действующим нормам и общей концепции поселка 

    1.4. Централизованное планирование и проведение работ по созданию инфраструктуры 

    ЖСК наиболее близко соответствует перечисленным требованиям. 

    2. Значит я, после выкупа земли, должен вносить паевые взносы на строительство моего дома, как это принято во многих ЖСК? 

    Нет, мы не предусматриваем обязательных паевых взносов на строительство, и обеспечиваем возможность участнику проекта строить самостроем или нанимать любую строительную фирму. Кроме того, по желанию пайщика, ЖСК может выступать в качестве посредника между пайщиком и застройщиком. 

    3. Существуют ли какие-то условия или ограничения на участие в проекте? 

    Основное условие – после выкупа земли обустроить свою территорию и построить на ней жилой дом в соответствии с общей концепцией поселка. Это главное условие, которое закладывается в юридиче-скую схему выкупа. 

    Концепция поселка может начать вырабатываться сейчас, еще до момента создания ЖСК, но именно параллельно. 

    НО! Утверждаться концепция будет на общем собрании членов уже созданного ЖСК. 

    4. Что такое концепция поселка и что туда входит? 

    Этот документ может затрагивать абсолютно разные сферы. Вот возможные из которых: 

    Градостроительное законодательство 

    Захотят будущие жители поселка учитывать все нормы, заложенные в законодательстве для ИЖС или нет. Напомню, что земля сейчас “под дачное”, не факт, что потом не захотят изменить целевое назначение. Да, и в будущем эта земля вполне может войти в черту поселения. 

    Также сюда входит вопрос, обязателен ли проект дома должен быть сделан профессионалами, или нужно ли согласовывать проект дома с некими специалистами, или все всё делают на свое усмотрение. 

    Внешний облик строений 

    В данном проекте внешний облик строений будет приведен к общему стилю уже на начальном этапе. 

    Данный стиль будет "прошивать" весь архитектурный облик будущего поселка. Для этого будет определено 3-5 технологий, наиболее активно представленных на рынке, для увязывания их технологических и архитектурных возможностей в одно целое со всеми выбранными технологиями. В дальнейшем участники проекта смогут самостоятельно выбирать предложенные технологии и базовые проекты. И смогут либо привлекать строительные фирмы для строительства их жилого дома, либо смогут строить самостоятельно, но с условием соблюдения основных технологических особенностей выбранных технологий. 

    Разработанная концепция будет строго ограничивать компании, входящие в проект со своими предложениями в отношении стоимости предложений. На сегодняшний день уже были проведены переговоры с одной из строительных компаний города, работающей по технологии каркасного домостроения. И данные условия были озвучены нами. Как результат — к обсуждению предложены разные варианты возможного дальнейшего сотрудничества с участниками проекта: от самого дешевого варианта самостроя с использованием заводских модулей до самого дорогого (мы же не можем исключить и такое пожелание от участников проекта). 

    Это делается для того, чтобы в дальнейшем получить красивый, гармоничный облик целого поселка, при этом минимально ограничивая участников в свободе принимаемых решений в отношении будущего дома. 

    Более того, это облегчит в дальнейшем вопрос получения прописки. А также позволит включения данного архитектурно законченного поселка в градостроительный план развития территорий агломерации. 

    При желании базовые проекты могут быть доработаны в соответствии с выбранным стилем и общим базовым проектом развития поселка. 

    Но концепция поселка не может касаться внутреннего проекта вашего дома. Другими словами, никто не будет интересоваться, какие там у вас лестничные пролеты, как вы обустроите кательную и т.д. 

    Социальные 

    Наверное, будет правильно запретить организацию на участке свинофермы или открытие цеха по литью черного металла в мартеновских печах с привлечением наемных работников. Может быть, запрещено использование дома в качестве общежития для цыган или участка — в качестве вертолетной площадки. Будет ли организован централизованный вывоз детей в школу, или каждый сам решает эту проблему. Нужна ли прописка или нет. 

    Безопасность 

    Будет ли свободный доступ на территорию поселка, или только через шлагбаум. Могут ли посторонние люди спокойно находиться на территории поселка. Будет охранять поселок дедушка с палочкой, казак или омоновец. Круглогодично или только зимой. Будет ли поселок иметь общее ограждение и какое, или каждый построит свой забор. 

    Ограничения на планирование 

    Возможные варианты: нельзя строить туалет/септик возле улицы, нельзя строить дом слишком близко к дому соседа, при строительстве септика или скважины требуется согласование с соседями или нет. А может быть вообще размещение всех строений согласовывать с соседями. 

    5. А что, если принятая после выкупа концепция меня принципиально не устроит? Что тогда? 

    Скорей всего, концепция будет представлена к рассмотрению уже на начальном этапе. И требования соблюдать ее будет обозначено в Уставе кооператива. Подписывая Устав, вы соглашаетесь с условиями предложенной концепции. 

    6. Перейдет ли мне мой участок земли в собственность и каким образом? 

    Безусловно, каждый выкупленный участок перейдет в собственность каждому члену ЖСК при выполнении основного условия — завершить первую очередь строительства на своем участке. При этом понятие «первой очереди строительства» может определяться каждым участником выкупа самостоятельно. 

    По Договору право собственности оформляется после полной выплаты паевого взноса. 

    Паевый взнос состоит из двух частей: 1-ая часть — стоимость выкупаемой земли в размере 100% + 5000 рублей. 

    Стоимость земли выплачивается в течение 10 дней после подписания договора. А 5000 рублей – в течение последующих 5 лет, по 500 руб. каждые полгода – согласно подписанному графику платежей. 

    Пайщик не вправе производить оплату второй части паевого взноса ранее сроков, установленных графиком платежей. Соответственно, право собственности на земельный участок пайщик может оформить через 5 лет. 

    НО! В Устав будут включены следующие 2 пункта: 

    — Право досрочного погашения второй части паевого взноса может возникнуть только в случае положительного решения о предоставлении Пайщику такого права общего собрания членов ЖСК или предварительно выбранной на одном из общих собраний комиссией из членов ЖСК. Решение принимается на основании подачи письменного заявления Пайщика с объяснением причин такого досрочного погашения. Критерии, по которым будет производиться оценка причин такого досрочного погашения, разрабатываются Правлением ЖСК с последующим утверждением общим собранием членов ЖСК. 

    — Существенным основанием для положительного решения о предоставлении Пайщику права досрочного погашения будет являться завершение первого этапа строительства жилого дома Пайщика. 

    Пока критерии, по которым будет производиться оценка причин такого досрочного погашения, не разработаны. 

    7. Зачем нужна такая отсрочка в передаче участков в собственность? 

    Цель проекта – не выкуп и раздел земли, а строительство полноценного поселка с постоянным проживанием в нем. Поэтому для стимулирования строительства поселка, с одной стороны, и для «отпугивания» покупателей, имеющих цель вложить деньги и перепродать в дальнейшем голый участок за счет активных участников проекта, увеличивших своею деятельностью ликвидность выкупленного перекупщиком участка, с другой стороны. 

    8. Что такое ЗОП, почему я должен это оплачивать? И в каких размерах? 

    ЗОП – это земли общего пользования (дороги, общие постройки, зоны озеленения и т.д.). Конкретные объемы и потребности в ЗОП будут утверждаться после выкупа на общем собрании членов ЖСК при обсуждении и подписании концепции развития поселка. 

    Каждый участник проекта должен иметь в виду, что из заявленной им площади ЖСК может изъять до 20% земель в счет ЗОП. 20% — это гарантированный максимум, в реальности эта величина может ока-заться гораздо меньше. Всё зависит от того, захотят ли члены ЖСК планировать общие социальные объекты, например, спортивную площадку или разбивать плодовый сад  

    Таким образом, если вы хотите с гарантией получить 10 соток, вам нужно подавать заявку на 12 соток. Но если вы подадите заявку на 12 соток, то реально вы можете получить более 10 соток, если на ЗОП уйдет гораздо меньше процентов. 

    9. Каков размер паевого взноса на землю? 

    Озвученная стоимость земли: 4500 рублей за сотку. Умножаете эту цифру на планируемый вами участок земли + 20% ЗОП – и получаете сумму паевого взноса, который нужно будет внести сразу (без рассрочек). 

    + 5000 – вторая часть взноса, вносится в течение 5 лет, по 500 руб. каждые полгода. 

    10. Каков срок для внесения паевого взноса за землю? 

    Паевой взнос (первая часть) вносится в течение 10 календарных дней после заключения договора. Взносы будут собираться до тех пор, пока не наберется полная сумма на выкуп. Если вы подали заявку на этом сайте, то после того, как можно будет заключать договор и вносить паевой взнос, вам позвонят по телефону и расскажут о дальнейших действиях с вашей стороны. 

    11. Как будет делиться земля после выкупа между членами ЖСК? 

    В договоре заявлено следующее правило: если между двумя (или более) членами ЖСК при выборе места для земельного участка возникло “наложение интересов”, то преимуществом пользуется тот член ЖСК, который внес паевой взнос раньше других. Если по каким-то причинам преимущество не работает (например, оба претендующих на один участок внесли паевой взнос в один день), включается второе условие – жребий. Право приоритета при выборе участка "работает" единоразово. Т.е. вы не сможете через какое-то время вновь поменять свое решение только лишь потому, что вы гораздо ранее многих оплатили паевый взнос. Все эти условия будут прописаны в Уставе кооператива. 

    Кооператив расценивают как группу физических лиц (кем мы и будем являться по сути), поэтому цена за подключение будет как для физических лиц (цитирую: "для физических лиц, подающих заявку на технологическое присоединение в целях потребления электрической энергии для коммунально-бытовых нужд с присоединенной мощностью, не превышающей 15 кВт включительно, размер платы за технологическое присоединение составляет 481,81 руб. (с учетом НДС) за каждый случай присоединения"). 

    Что касается работ по подключению — здесь многое зависит от мощности подключаемого трансформатора, дальности точки подключения и т.д. Пока об этом говорить сложно. 

    12. Как вступить в ЖСК? 

    • Самое первое действие от вас – внимательно прочитать Устав ЖСК и Договор пайщика. Задать вопросы, если таковые появятся. 

    • Написать заявление о вступлении, передать председателю. Бланк заявления будет опубликован на сайте. В заявлении нужно обязательно указать площадь участка, который вы хотели бы выкупить (включая 20% ЗОП). 

    • Председатель представляет заявление на общем собрании членов ЖСК. Общее собрание рассматривает кандидатуру подавшего заявление и выносит решение о принятии заявившегося в члены ЖСК. 

    • Оплачивается в кассу ЖСК вступительный взнос – 1000 рублей (эти деньги расходуются на орг.вопросы в момент совершения сделки – уплата гос.пошлины, например). С этого момента вы с точки зрения устава и закона становитесь членом ЖСК, можете участвовать в принятии решений на общих собраниях. 

    • После этого заключается Договор пайщика. После заключения Договора в течение 10 дней от вас на счет или в кассу ЖСК должен поступить паевой взнос в размере полной стоимости выкупаемой земли. 

    • Как только на счете наберется сумма выкупа, состоится сделка. 

    13. Какие расходы мне предстоят? 

    Вступительный взнос в ЖСК — 1000 рублей — идет на обеспечение оргвопросов (например, за каждую сделку купли-продажи нужно заплатить 7500 р., и т.п.) (разовый платеж). 

    Стоимость земли 

    учитывайте, что по договору до 20% от выкупленного может быть отрезано на земли общего пользования (ЗОП). 

    Межевание 

    в зависимости от конторы, в которой заказывается межевание — около 3000 рублей за каждый участок (разовый платеж). 

    Ежемесячные членские взносы — идут на з/п бухгалтеру и председателю, канцтовары и т.п. Размер будет определяться на общем собрании. Возможны другие варианты, которые дополнительно будут предложены к развитию участникам проекта. 

    Дорога: пока сложно ответить, но можно предположить, что от 3000 рублей до 20000 рублей с участника. Но, скорей всего, весьма растянуто по времени, т.е. не единоразово.  

    Всё, что касается инфраструктуры — решается общим собранием. Строиться она, конечно, будет за счет средств членов ЖСК, т.к. пока ЖСК не имеет собственных средств, не зарабатывает их. Но инфраструктура – это, конечно, вопрос не первого-второго года. 

    #118979
    АлоизАлоиз
    Застройщик
    • Просторный

    Дело за основным — хороший сельхозпай и группа единомышленников )))

    #118980
    adminadmin
    Модератор
    • Админ Пенсионер

    Звучит заманчиво 

    Осталось все это проверить на практике.

    #118981
    JohnJohn
    Застройщик
    • Аникино

    Схема вполне рабочая… но все упирается в землю.

    Хороших больших кусков по "оптовой" цене сейчас вокруг города не найти.  А ехать далеко и тянуть всю инфраструктуру — смысл теряется. То на то и выйдет.

    Что нельзя запенить - можно засиликонить

    #118982
    АлоизАлоиз
    Застройщик
    • Просторный

    Правильно! Вот и ищу такой участок!

    если найду, собратья появятся

    #118983
    ЗлобныйЗлобный
    Застройщик
    • Томск

    Стучи, если найдешь )))

    #118984
    Дмитрий333Дмитрий333
    Участник
    • Томск

    Кстати есть пай(сертефикат) на 7 Га. земли сельхоз назначения в Зоркальцево. Может найдётся кто "прошареный" и играюче переведёт его в натуральную величину и затем сменит статус земли …и можно небольшой пасёлочек создать

    Кому интересно могу продатьобменять

    #118985
    АлоизАлоиз
    Застройщик
    • Просторный

    Главное найти землю, чтобы "глаз загорелся"!  Ведь сам там собираюсь строиться.

    Поэтому пока никому в личках не отвечаю. Но если вам интересна эта идея — пишите, будем накапливать коллективную массу ))))

     

    Пока решил смотреть на Левобережье и еще один участок между Лоскутово и Лучаново. Если что у кого еще есть на примете — сообщайте!

    #118986
    АватарBarSV
    Застройщик

    Лоскутово, я присоединяюсь……

Просмотр 10 сообщений - с 1 по 10 (из 10 всего)
  • Для ответа в этой теме необходимо авторизоваться.