Стройка домов на продажу (не для себя) — что в них общее?
- В этой теме 4 ответа, 4 участника, последнее обновление ⤠ сделано
.
-
Каждый строитель думает, как зарабатывать больше. Тем более, что время для ведения двух-трёх объектов найти можно, были бы деньги. Их почти постоянно нет. И тем более мало лишних. Но, когда они есть, хочется инвестировать в то, что знаешь.
Рецепты от бригад-девелоперов могут быть полезны и обычным застройщикам — примерьте их на себя
1. Если нет участка и бюджета в 50 000$ начинать строить на продажу не нужно. / Инвестировать можно, но долгострой — другая стратегия, это скорее вложения, (может быть вполне выгодным делом), но не заработок./
2. Ориентироваться надо на «комфорт класс». / Дома «бизнес класса» — это дорогие и часто индивидуальные. Продать картонный домик, совсем бедный, ещё сложнее. /
3. Дом не должен быть больше 100м2.
4. Цена 1м2 строительства не должна превышать 600$. / 750$ это уже побег. Ваш заработок, (если спуститься с небес на землю), 150-250$ c 1м2. Приличный средний дом в пригороде обычно стоит как средняя 3-х квартира, плюс гараж, плюс дача. /
5. Стройка должна начинаться и заканчиваться за год. /В идеале быстрее – 7-9 месяцев. /
6. Трёх исполнителей достаточно, но как минимум один должен быть грамотным и опытным. /Конечно, лучше, если двое. /
7. Дом на продажу должен быть одноэтажным. /Строить проще, дешевле монтаж. Дешёвая, узкая лестница выглядит плохо, и удешевляет восприятие объекта. Дорогая, хорошая – не рентабельна. Никто не будет слушать про то что, что дом стоит на полмиллиона или миллион дороже, потому что столько стоит лестница. /
8. Дом с асимметричным фасадом выглядит лучше, интереснее. /Кроме того появляется возможность устройства террасы, (даже двух, с защитой от солнца или ветра). Террасы деньги тянут, но привлекательны среднему покупателю, в плане продажи дома работают лучше, чем беседка на участке, а обходятся не дороже. На террасе должны стоять стол и шезлонги или деревянные кресла — тут сразу жирный плюс в глазах покупателя/
симметричный и ассиметричный фасадЭскиз планировки в «чистоте», без учёта стен9. Высота помещений не должна превышать 2,7м. /Большую, высокую кубатуру дороже обогреть, тепло всегда поднимается вверх, сложнее обслуживать и использовать. Небольшие комнаты, при малой квадратуре и высоких потолках выглядят как минимум «стаканами», а как максимум знакомят с понятием клаустрофобии. Тот, кто бывал в узких раздельных санузлах Питерских коммуналок по 3,5м высотой, знает это ощущение. Их сложнее визуально красиво отделывать. Высокие потолки не из экономного, разумного строительства. Лишний строительный объём всегда стоит лишних денег. /
10. Пролёты по шесть метров лучше избегать, 4-5 -максимум, проще в работе. /Полы, перекрытия/
11. Лучше две комнаты по 12м2 чем одна 24м2.
12. На сегодняшний день кухня должна быть не меньше 12м2 и иметь возможность объединения с гостиной (18-20м2). Или просто кухня 18-20м2, она же и гостиная, /Люди делятся на две категории: на тех кому надо одно большое общественное пространство, (совмещённая кухня-гостиная), и на тех, кому уже точно нет, (отдельно кухня, отдельно гостиная). Возможность трансформации, должна быть: перегородка между этими комнатами не должна быть несущей, или её вообще не должно быть. /
Компоновка без учёта толщины стен13. Лучше пристроить-устроить гараж, чем баню. /Это дешевле и проще. /
14. Забор, ворота – ресурсоёмкая история. / Покупатель обычно не понимает сколько стоит не то что калитка, а даже приличный звонок или замок на неё, работающие круглый год, и сколько стоит это поставить. Лучше не связываться, ограничиться временным ограждением. На эти деньги лучше построить гараж. / В общем, забор-ворота, пусть выбирает тип и ставит сам новый владелец. /
15. В гараж лучше ворота не ставить. /пусть выбирает тип и ставит сам новый владелец. /
16. Топочная, гардеробная, кладовка, — все вместе эти помещения «едят» 10м2 по минимуму, если дом рассчитан на покупателя комфорт класса, выбирайте что-то без размаха.
17. Самое экономное решение – проходная кухня-гостиная к спальням. /надо признать, эта планировка самая выгодная. /
18. Фасад, Архитектуру, нужно делать современными, и продумывать тщательно. Отделку – необязательно. / «Бабушкину сказку», свою оригинальность, не лепить! Пользоваться визуализованными решениями профессионалов. (Но и с панорамными окнами не связываться). /19. Конструктив: фундамент – лента, стены — 400мм газобетона, «два по 200». А в идеале — полтора кирпича и «сотка» ваты, фасад. /Каменные, а особенно кирпичные стены, действуют магически на риелторов, и покупателей. А при нынешнем всплеске к «Лофту» лакированным, крашеным, от чёрного до белого кирпичам, и отделка в последнем случае стильная и модная прилетает на халяву. /
20. Кровля: дешевле всего: невысокий холодный чердак, жёсткая. Или односкатная кровля без него, с утеплением 200мм.
21. Коммуникации. Свет понятно, и разводка. Элементарная вентиляция. Канализация, вода и отопление по обстоятельствам конкретного участка. Лучше не делать совсем, чем делать что-то сомнительное.
22. Зелёные насаждения всегда в плюс, если они есть на участке старайтесь сохранить и облагородить, если ничего нет, пару ёлочек и несколько кустов вишни стоят не дорого, как и два-три саженца яблони, лучше посадить сразу.
23. Мощённая дорожка к дому, и лавочка со столиком в теньке, то же работают на вас, а стоят не дорого.
Покупатель редко вникает, и спрашивает, как устроен пол или перекрытия, узлы примыкания. Это вопрос вашей совести, делать надо, как сделали бы себе. Хоть и дорого. Зато совесть кайфует, «жаба» плачет конечно.
Тем более, что это не ценят люди не сведущие. Им всё равно насколько конструктив правильный. Но это правильно, для человека, называющего себя строителем.
А у вас есть свои наблюдения, на что «бросаются» городские при осмотре частного дома, а что важное совсем не берут во внимание?
Просто одноэтажный дом по факту получается дешевле!
В качестве примера, возьмем среднестатистическую семью из 4-х человек: два ребенка и два родителя. Для проживания такой семьи требуется кроме гостиной комнаты, прихожей, котельной и сан.узла — еще 3 спальни хотя бы по 12-14 кв.м., поэтому, разграничив оптимально пространство, для 4-х человек требуется не менее 115 кв.м., а это одноэтажный дом с размерами 12х12.
С такой же полезной площадью, но в двухэтажном исполнении, получается дом с размерами 9х9:
Здесь мы имеем те же 3 спальни, только уже на втором этаже, два санузла: по одному на каждый этаж, просторная гостиная, но 10 квадратных метров забирает лестница: по 5 кв.м. с каждого этажа.
Теперь, давайте посчитаем строительный объем.
1. Фундамент
Возьмем самый простой стандартный фундамент — монолитную плиту толщиной 30 см. Для одноэтажного дома строительный объем будет равен: 12.5х12.5х0,3 = 47 куб.м.
Для двухэтажного дома: 9,5х9,5х0,3 = 27 куб.м.
При стоимости бетона 4 000 руб, стоимости работ 3 000 руб. и стоимости арматуры (при расчете на 1 куб бетона 46 кг.) около 5 500 руб, на фундаменте дома экономим 250 000 руб. если строим два этажа.
2. Стены
При стандартной высоте потолка 3 м и использовании кирпича, строительный объем при возведении стен одноэтажного дома составит:
Ограждающие стены: (0,5(цоколь)+3,2)х0,51х(12+11+12+11) = 87 куб.м.
Перегородки: 3х29х0,12 = 10 куб.м.
Двухэтажный дом:
Ограждающие стены: (0,5+6,4)х0,51х(9+8+9+8) = 120 куб.м.
Перегородки: 3х36х0,12 = 13 куб.м.
Стоимость кладки одного кубического метра — 5 800 руб, на куб кирпичной кладки приходится 400 кирпичей (100 облицовочного и 300 забутовочного) и 3 мешка цемента, поэтому цена куба стены равна 100*20 + 300*10 = 5000 руб. и цемент: 300 х 3 = 900 руб.
В кубах, экономия составит: (120+13) — (87+10) = 36 куб.м.
В рублях: 36 * (5800+5000+900) = 421 200 руб.
При использовании газобетона, разница выйдет около 280 т.р.
3. Перекрытия и лестница
В двухэтажном доме добавляется одно перекрытие, которое служит потолком первого этажа и полом второго. Перекрытие — это одна из самых дорогих конструкций двухэтажного дома и, если это заводские плиты или перекрытие по деревянным балкам, то цена квадратного метра вместе с работами составит примерно 2000 руб на квадратный метр.
Если это монолитная плита, то конструкция выйдет более 300 000 руб.
Для нашего дома 9х9 возьмем заводские плиты и примем стоимость перекрытия в 160 000 руб.
Второе, лестница. В финишном варианте, лестница выходит около 200 000 руб. Неважно, металлокаркас это или бетон, львиную долю средств забирают деревянные ступени из твердых пород древесины и перила.
Поэтому, перекрытия и лестница вместе дополнительно заберут 360 000 руб.
4. Кровля
В одноэтажном доме кровля имеет гораздо большую площадь, нежели в двухэтажном. При размерах дома 12х12, площадь кровли составит около 170 кв.м. + свесы, а это в общей сложности 180 кв.м.
В двухэтажном доме площадь кровли составит 100 — 110 кв.м.
Работа монтажа стропильной системы и финишного покрытия варьируется от 800 до 1500 руб. за кв.м., стоимость же квадратного метра кровли также различна. Для примера, возьмем гибкую черепицу с ценой 700 руб/кв.м.
Разница между двумя кровлями 70 кв.м., в деньгах за покрытие это будет 49 000 руб, но чем больше крыша, тем больше леса! Будьте готовы затратить в 1,5 раза больше денежных средств на лес, а по нынешним ценам это будет больше на 30-40 т.р.
Итоги
Как видите, при строительстве двухэтажного дома затраты гораздо выше, дополнительно ко всему, чем больше квадратура стен, тем больше отделки, штукатурки и обоев, учитывайте это и всё это стоит не дешево! Если в табличку добавить еще и коммуникации, то затраты на двухэтажный дом наглядно будут расти и будет четко видно, что один этаж гораздо выгоднее, пусть даже он и забирает больше земли на вашем участке, поскольку площадь застройки больше.
- Для ответа в этой теме необходимо авторизоваться.