Технадзор для ИЖС
- В этой теме 9 участников и 10 ответов.
-
Вероятно, нет необходимости долго и обстоятельно доказывать, что возведение загородного дома – дело долгое и сложное. Ситуация во многом усугубляется тем, что хозяин – не специалист в строительных вопросах. Что-то, конечно, можно вычитать в специализированной литературе и в интернете, о чем-то расспросить знакомых, уже имеющих соответствующий опыт. Но все равно, для полноценного понимания всех происходящих процессов подобных знаний окажется недостаточно.
Так что варианта, собственно, два: либо полностью положиться на квалификацию и добросовестность своих наемных работников. Либо организовать внешний технадзор – т.е. нанять кого-то, кто будет контролировать строительство.
Законы: необязательно, но можно
В целом законодательство, регулирующее индивидуальное строительство, значительно более либерально, чем то, что относится к многоэтажным зданиям. В городах контроль настолько суров, что даже в документах, которые Жилинспекция выдает гражданам при перепланировках квартир, имеется графа «технический надзор».
С загородным строительством, повторимся, иначе – все отдано на усмотрение хозяина. Как хочу, так и строю. И, в случае чего, сам буду выбираться из-под завалов… «Правоотношения, возникающие при строительстве индивидуального жилого дома, регулируются Гражданским кодексом РФ; гражданин в данном случае является и заказчиком, и застройщиком, — говорит Сергей Лобанов, генеральный директор ООО «Эксперт». – Действующее законодательство не возлагает на гражданина обязанности по организации строительства, ведению отчетной документации, как в случаях крупного жилищного строительства. В связи, с чем отсутствует требование осуществления обязательного технического надзора».
С другой стороны, продолжает эксперт, гражданин вправе организовать внешний технадзор. Об этом говорится в ст. 749: «Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика».
От себя автор хочет обратить внимание на формулировку ГК «без согласия подрядчика» — иными словам, если подрядчик выражает недовольство вашим желанием контролировать его, знайте: это недовольство незаконно!
«Внутренние»: стоит ли им доверять?
Многие строительные фирмы с чувством законной гордости рассказывают о собственных службах качества. Дескать, их деятельность налажена столь замечательно, а работают в них такие «волки», что ни у одного рабочего-халтурщика не остается ни единого шанса: на части порвут. Однако люди непредвзятые этот оптимизм не разделяют: они напоминают, что получают эти контролеры зарплату из того же «котла», что и все прочие сотрудники фирмы. Так что особенно лютовать проверяющим не с руки, кроме того, начальство (которое и у строителей, и контролеров общее, и которое кровно заинтересовано в беспроблемном процессе строительства) при случае осадить может…
Наиболее деликатно по данному вопросу выразился Сергей Лобанов (ООО «Эксперт»). «Наличие в строительной организации отдела контроля качества является несомненным плюсом, — говорит он. – И большинство таких организаций действительно поддерживают качество строительно-монтажных работ на высоком уровне. Вместе с тем существуют частные случаи, когда начальство может осадить данных сотрудников. Такая практика имеет место при массовых застройках, когда руководство уже отчиталось в контролирующие органы, о том, что объекты готовы, а по факту идет отставание от графиков».
С куда меньшим политесом относится к подобным контролерам Роман Рогонов, исполнительный директор ООО «Лесоград», напоминающий по этому случаю поговорку «кто девушке платит, тот ее и танцует». «Если в строительный компании профессиональный штат в виде прорабской службы, рабочими являются не случайные люди, а квалифицированные специалисты, получающие достойную зарплату и дорожащие своим местом, необходимости в такой бюрократической надстройке нет, — отмечает он. – Наверное, за исключением действительной большой строительной компании».
И совсем категоричен Николай Тутевич, частный строительный эксперт, уверенный, что все обещания контроля – «вранье», а действительной задачей этих служб является «минимизировать трудозатраты и затраты на стройматериалы».
«Внешние»: кто они, и что предлагают?
К счастью для заказчиков, существует огромное количество фирм и частных лиц, готовых выполнить работу по «внешнему» (т.е. не зависимому от застройщика) техническому надзору. Масштаб предложения впечатляет: задав в «Яндексе» запрос «технический надзор за строительством», мы получили 14 млн. ответов. Так что выбирать действительно есть из кого. По словам наших экспертов, этих специалистов можно разделить на две категории: либо это строители, для которых технадзор – дополнительный приработок; либо те, кто избрал этот вид деятельности в качестве основного.
Что касается перечня предлагаемых услуг, то он, по данным компании «Лаборатория строительной экспертизы», выглядит так:
— заблаговременно прогнозировать стоимостные ориентиры, сформировать бюджет строительства;
— избежать распространенной ситуации, когда строительство выходит за рамки первоначальной сметы;
— оценить профессиональный уровень и квалификацию бригады подрядчика, при необходимости своевременно изменить выбор;
— на всех этапах процесса контролировать качество и соответствие строительства действующим нормам;
— контролировать соответствие используемых стройматериалов и конструкций проектно-сметной документации, следить за правильным соблюдением норм расхода материалов, не допускать произвольную замену материалов более дешевыми аналогами без отражения этого в отчетной документации;
— выявлять брак, просчеты, хищения, следить за тем, чтобы ущерб от таких действий возмещался за счет подрядчика.
Над душой не стоят…
Не очень сведущие в строительстве люди полагают, что для полноценного контроля требуется постоянное присутствие «технадзорщиков» на объекте. Только так можно убедиться, что ничего не будет разбавлено, как в известном старом фильме, ослиной мочой, а тепло- и звукоизоляционные материалы действительно уложены, а не проданы на соседний участок. Но специалисты заверили: для полноценного контроля постоянного присутствия на стройке не требуется. «Строительство не носит стихийный характер; весь технологический процесс достаточно легко планируется, и зачастую заказчик при заключении договора подряда получает так же график производства работ, — говорит Сергей Лобанов (ООО «Эксперт»). – Исходя из этого графика, специалисты контроля спланируют количество и даты своих визитов на объект, а что касается скрытых работ, то без подписания акта об их освидетельствовании дальнейшее производство работ следует запретить. В большинстве случаев подрядчики это понимают и стараются более плотно взаимодействовать со специалистами контроля, дабы не допускать простоя или лишних вскрытий результатов работ для их освидетельствования».
В результате, по словам Николая Тутевича, на объект контролеры выезжают от одного до семи раз в неделю – последнее, естественно, необходимо, если стройка идет очень быстрыми темпами.
На что смотреть, чего бояться?
Перейдем теперь к практическим вопросам, которые – вероятнее всего – очень волнуют потенциальных потребителей этой услуги.
Сколько технадзор стоит?
По оценкам наших экспертов, средняя цена составляет 30-40 тыс. руб. в месяц. Это – при общении с фирмой, а частники могут взять и меньше.
Как выбрать?
Здесь наилучший вариант – рекомендации ваших знакомых, уже имевших с данными экспертами дело. Также не стоит пренебрегать «формальными» признаками: наличие у компании допуска СРО (Саморегулируемые организации – в соответствии с новым законодательством, эти допуски заменили существовавшие ранее лицензии), страховые полисы гражданской ответственности. Обязательно стоит поискать отзывы о работе в интернете.
Дают ли специалисты по технадзору гарантии?
Или – если выражаться точнее – есть ли реальные перспективы того, что с них можно будет что-то взыскать, если надзор окажется некачественным? Мнения по этому вопросу разделились: Роман Рогонов («Лесоград») убежден, что можно, поскольку данные услуги попадают под действие закона «О защите прав потребителей». А Николай Тутевич скептически замечает, что он о подобных прецедентах не слышал.
И, на наш взгляд, самая главная рекомендация: всеми силами препятствуйте тому, чтобы ваши строители и надзирающие за ними контролеры, что называется, «спелись». Потому что ситуации, когда подрядчик «сажает на оклад» технадзорщика, к сожалению, встречаются. От чего весь смысл надзора для вас, заказчика, моментально улетучивается.
Автор: Владимир Абгафоров
Источник: http://www.metrinfo.ru
Примерная стоимость услуг технического надзора
1 Разовое посещение 6 000
2 Ремонт, отделка квартиры, таунхауса <100 25 000
3 Ремонт, отделка квартиры, таунхауса >100>200 30 000
4 Ремонт, отделка квартиры, таунхауса >200 35 000
5 Жилой дом, офисный, торговый центр <3000 60 000
6 Жилой дом, офисный, торговый центр >3000 80 000
Дополнительные услуги, оказываемые при осуществлении технического надзора
- подбор архитектора, проектировщика, дизайнера
- подбор организации выполняющей инженерные изыскания (геодезия, геология)
- помощь в выборе подрядной организации
- помощь в выборе инженерного оборудования
- подбор строительных материалов
- экспертиза строительства, проектов, смет
- оптимизация расходов заказчика, финансовый менеджмент
- Для ответа в этой теме необходимо авторизоваться.