Трехэтажные коттеджи на мичуринских участках — как это делается в Новосибирске

01.08.2014 Владельцы частных домов в опасности — в Новосибирске принято первое решение о разрушении части нового дома из—за высотности

Новосибирца заставляют снести этаж в собственном трехэтажном коттедже. Гнев соседей, которым помешал шум, вылился в жалобы телеканалу и районную администрацию. Приехавшая комиссия обнаружила, что дом возвышается над землей на три этажа, хотя на садовых участках выше двух не полагается.

24 июля в дачном поселке «Мичуринец» царило необычное оживление. Представители Кировской администрации в сопровождении журналистов приехали на ул. Проектную, чтобы посмотреть на слишком высокий дом, который вызвал гнев и жалобы пожилых соседок. Как рассказала начальник отдела архитектуры и строительства администрации Кировского района Людмила Колтышева, жители ул. Проектной пожаловались на незаконное строительство 5-этажного дома на территории дачного поселка «Мичуринец» и заподозрили, что квартиры в нем выставят на продажу. Тут же оказались и две соседки, которым, как выяснилось, досаждают ночные работы.

Высокий и загорелый владелец строящегося дома Довлат Турдупулов обвинения соседей отверг. По его словам, в доме не 5 этажей, а 3 надземных, и строит он его для родных — половина для него самого с женой и двумя детьми, во вторую половину заселится семья шурина. «Да если честно, эта бабушка всех достала, спросите у любого, — не выдержал Довлат. — Их тут две на три улицы. Постоянно придираются к соседям, и нам не дают жить».

Напротив его дома стоят двухэтажные дома, но рядом есть и более высокие большие дома с офисами, хотя на садовых землях это запрещено.

Как сообщила Людмила Колтышева, мужчина нарушил правила землепользования и застройки. «При строительстве таких жилых домов на земельных участках для садоводства должно быть надземных два этажа. Здесь один подземный и три надземных», — сказала специалист. Она отметила, что теперь владельцу дома нужно привести здание в соответствие с нормами, т.е. разобрать один этаж. Если он этого не сделает, администрация составит акт о сносе и направит в органы госнадзора.

Как разъяснили в главном управлении архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска, на земле для садоводства и огородничества (в дачных поселках) можно строить дома с максимальным количеством надземных этажей — 2, а в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (то, что привыкли называть частным сектором) максимальное количество надземных этажей — 3.

Член коллегии адвокатов «Заельцовский правовой центр» Юрий Гольдберг уточнил, что и подземный этаж, и мансардный считаются этажами, хотя бывали случаи, когда люди в суде доказывали, что мансарда нежилая. Адвокат подчеркнул, что строительство не должно нарушать права и интересы третьих лиц, т.е. дом не должен перекрывать соседям солнце или беспрепятственный проезд. «Люди часто нарушают нормы — по незнанию, а иногда и специально. Не всегда отступают необходимое расстояние от границ земельного участка, вызывая гнев соседей. И эти дачные войны очень распространенная ситуация», — констатирует Юрий Гольдберг.

Доходит до казусов: 21 июля после многолетней тяжбы в товариществе «Дубрава» сдвигать туалет и забор от границы соседа приехали судебные приставы.

Как объяснила руководитель отдела АН «Жилфонд» на ул. Урицкого Анна Фофонова, если в садовом обществе построить огромный 4- или 5-этажный особняк «со всеми удобствами», то его потребление электроэнергии, воды и других ресурсов будет несравнимо больше, чем у окружающих небольших домов: «Городские коммуникации строились с расчетом на определенную нагрузку. И ее превышение может ощутимо перегружать их и даже приводить к быстрому износу. И об этом всегда нужно помнить, планируя строительство частного дома или капитальной дачи».

В Новосибирске полным-полно уже построенных дач и коттеджей, превышающих те самые разрешенные 3 этажа. По оценке руководителя направления загородной недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» Игоря Зеленского, выше 2 этажей примерно 50–60 % домов в дачных и садовых обществах, потому что и мансардный, и цокольный также считаются этажами. И если бы им не повезло с соседями на этапе строительства, попался бы сварливый жалобщик — такие дома тоже могли бы заставить разбирать.

«Это очередная чиновничья формальная глупость. У нас глупый и негибкий закон. Ну что произойдет страшного от того, что человек построил себе лишний мансардный этаж?» — спрашивает Игорь Зеленский. Как вспомнил руководитель направления загородной недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость», в советское время нельзя было построить дом площадью больше чем 6х6 м, а 2-й этаж и вовсе был запрещен. «Почему вы думаете, вы приезжаете на дачу и видите вот эти «ломаные» крыши? — говорит Зеленский. — Это же пережитки советских времен, потому что люди второй этаж прятали под крышу. И говорили — это не второй этаж, а крыша».

Высокие особняки состоятельных людей часто узаконивают в суде. «Если не брать лихие 90-е, когда непонятно как все оформлялось, а говорить про сейчас, то особняки строят или по заранее согласованному проекту, или с нарушениями с точки зрения документооборота и потом узаконивают через суд, — говорит Юрий Гольдберг. — Иногда суды идут навстречу и оформляют большие дома в собственность граждан при условии, что не нарушены СНиПы и нормы, права и интересы третьих лиц (например, особняк не затеняет участок соседа), и если земля в собственности».

Адвокат Гольдберг не исключил, что и Довлат Турдупулов с ул. Проектной сможет не сносить третий этаж, если земля у него в собственности, дом пройдет экспертизу и в суде удастся доказать, что подземный этаж — технический, нежилой, а права соседки не нарушены. Анна Фофонова, напротив, считает, что у мужчины есть только один путь для действий — выполнить предписания: «Ему нужно будет либо засыпать землей цокольный этаж, либо разобрать верхний третий этаж здания. Главное — сделать свое жилье трехэтажным».

Елена Сафронова

Фото Ксении Евдокимовой

http://realty.ngs.ru/articles/1881711/