Тяжбы города против застройщиков-малоэтажников

[ПМ]

Судя по конструкции- двухквартирный блокированный

А блокированные только с 2024 года включили в амнистию

Посмотрела данные Росреестра

За участком числится «жилой дом» 1928 года постройки

Значит хотели провести «реконструкцией»(имели право)

но потом, зачем-то, зарегистрировали «незавершенным строительством»

Участок маленький, всего 269 кв.м с категорией «для ИЖС»

по к-нту площади застройки не имели права строить что-то новое

 

[Nestor]

ПМ писал(а):

За участком числится «жилой дом» 1928 года постройки Значит хотели провести «реконструкцией»(имели право) но потом, зачем-то, зарегистрировали «незавершенным строительством»

Причина бедности — правовая безграмотность

[ПМ]

ПМ писал(а):

Участок маленький, всего 269 кв.м с категорией «для ИЖС»

Сорри, участок там 10 соток (утром не работал Атлас)- «для ИЖС»

За участком числится «историческая» 2-х этажка, хозяин зарегил право на участок и дом в 2021.

Кто и когда ее снес — не ясно, но в ЕГРН они «актуально»

на участке по всем правилам квеста начато строительство того что  разобрали,

Никаких «разрешений» на это ныне не надо

Причина сноса не ясна

Надо смотреть решение суда

[ПМ]

2018:

[ПМ]

Информация по делу    70RS0001-01-2023-000206-21

№ 2-724/2023

25.07.2023 Кировский районный суд г.Томска

Мэрия — к сносу!:

Данная постройка характеризуется наличием следующих признаков самовольного строительства:

-отсутствие надлежащего уведомления на строительство жилого дома и пристройки к нему,

-отсутствие условно разрешенного вида использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства,

-нарушение предельных размеров земельного участка, где расположен жилой дом,

-расположение объекта на земельном участке в границах красных линий,

-расположение объекта в охранной зоне, а также на земельном участке, являющемся частью территории, в отношении которой планируется размещение магистральной дороги общегородского значения.

-Кроме того, ограждение жилого дома частично выходит на земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Ответчик :

1.в 2022 году Андросовым Е.В. была произведена реконструкция принадлежащего ему дома площадью /________/ кв.м. При этом, 29.07.2022 он подал в администрацию г.Томска уведомление о проведении реконструкции, которое было оставлено без рассмотрения. Поскольку такой вариант рассмотрения уведомления законом не предусмотрен, уведомление о несоответствии указанных в нем параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке ответчику не направлялось, считается, что реконструкция согласована.

2.Оспаривая довод истца о строительстве ответчиком объекта в отсутствие условно разрешенного вида использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ссылался на наличие в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 с учетом изменений, внесенных Приказом Росреестра от 30.07.2021 № П/0326, одного вида разрешенного использования земельного участка применительно к ИЖС, а именно: размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек. С учетом того, что в тексте действующего классификатора вообще нет слов «эксплуатация ИЖД и строительство ИЖД», полагал довод администрации г.Томска об отсутствии условно разрешенного вида использования земельного участка несостоятельным. В подтверждение ссылался на выписку из ЕГРН от 11.04.2023 в отношении земельного участка ответчика, в которой вид его разрешенного использования указан как для индивидуальной жилой застройки

3.Относительно довода о нарушении предельных размеров земельного участка, указал на недоказанность нахождения участка в зоне ЖИ-2 «Зона застройки жилыми домами переменной этажности в исторических районах». Также ссылался на ст.6 Правил землепользования и застройки в г.Томске, согласно которой земельные участки или объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

4.Полагал, что данное нормативное положение также применимо при оценке довода истца о расположении объекта в границах красных линий, поскольку земельный участок в существующих границах был занят не самовольно, а с утвержденным проектом был предоставлен предыдущим собственникам Постановлением Мэра г.Томска, его границы определены и учтены в соответствии с требованиями земельного законодательства

5.В судебном заседании 18.07.2023, после проведения судебной строительно-технической экспертизы, указал, что помимо уведомления о планируемой реконструкции от 29.07.2022 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 13.07.2022.Поскольку оба уведомления были оставлены без рассмотрения, они считаются согласованными и давали Андросову Е.В. право на строительство или реконструкцию объекта

Указал, что жилой дом в нынешнем виде отличается от ранее существующего не значительно, его эксплуатация безопасна, не нарушает права и интересы третьих лиц. С учетом конкретных обстоятельств дела, допущенные нарушения градостроительных норм и правил могут быть признаны судом незначительными и не препятствующими возможности сохранения самовольной постройки.

 

[ПМ]

Госстройнадзор (заключение):

Ранее существующий многоквартирный дом фактически отсутствовал. На момент проверки было выполнено устройство фундамента и устройство подвального этажа. При строительстве были нарушены правила землепользования и застройки в г.Томске, поскольку строительство осуществлено в границах утвержденных красных линий и с нарушением минимального расстояния от объекта капитального строительства до границы земельного участка.

 

ЗЫ: как я и писала выше — город считал старый дом МКД. А по виду гнилухи и не скажешь. Куда делся 2 этаж в 2010 году? Дом по выписке имел назначение «жилой дом» и приравнивался ГрК к ИЖС.

 

Справочно: п.39 ст.1 ГрК РФ:

Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации;

 

 

[ПМ]

Суд:

1. Судом установлено, ответчиком не оспаривалось, что земельный участок и жилой дом, принадлежащие Андросову Е.В., расположены в границах красных линий, которые были установлены решением Исполнительного комитета Томского городского Совета народных депутатов от 15.04.1991 № /________/, которым утвержден проект детальной планировки центральной части города Томска как основа для дальнейшего проектирования.

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация действует в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Доказательств того, что установленные указанным нормативным актом красные линии противоречат действующему законодательству, Генеральному плану г.Томска в материалы дела не представлено.

Ссылаясь на данное обстоятельство, а также на то, что дом Андросовым Е.В. возведен в отсутствие разрешения на условно разрешенные виды использования земельного участка, истец просит признать жилой дом самовольной постройкой и осуществить его снос. Суд находит данную позицию истца обоснованной.

Посмотрим — КАК выглядят «красные линии-1991» на кадастровой карте в 2024 году. Выглядят они странновато- никаких «расположен в границах» не наблюдается

[ПМ]

Суд:

Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с указанными Правилами, принадлежащий ответчику земельный участок расположен в территориальной зоне ЖИ-2 «Зона застройки жилыми домами переменной этажности в исторических районах». Индивидуальное жилищное строительство в данной зоне предусмотрено только в условных видах разрешенного использования. Ответчиком спорный объект незавершенного строительством возведен в 2022 году.

ЗЫ: ранее госстройнадзор написал в заключении:

в ходе проверки, проведенной ГИ ГСН по Томской области по обращениям Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска в отношении прежнего собственника земельного участка Андросова В.А. в период с 14.09.2020 по 25.09.2020, установлено строительство нового объекта капитального строительства. Ранее существующий многоквартирный дом фактически отсутствовал. На момент проверки было выполнено устройство фундамента и устройство подвального этажа

Т.е. — в вину собственника поставили «а где МКД ?, который числится за участком ИЖС

 

 

 

[ПМ]

Суд:

1. Дом Андросовым Е.В. возведен в отсутствие разрешения на условно разрешенные виды использования земельного участка. И

2.Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Я что-то  пропустила? Это когда он «самовольно изменил ВРИ»? Я впервые слышу такую формулировку. Если в ЕГРН у него участок с ВРИ ИЖС — то это уже по заключению экспертов Ростреестра, которые вносят такие изменения, по заявлению  собственника, только в соответствии с разрешенными ВРИ.  Как можно «самовольно» изменить основное ВРИ на «условно-разрешенное»?

 

[ПМ]

Суд (сомневается, но старается натянуть:

земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Следовательно, действующее законодательство не допускает нового строительства на земельном участке ответчика независимо от существующих на дату строительства градостроительных регламентов.

 

Хм… т.е. — если у тебя ВРИ ИЖС, но в новых ПЗЗ такого ВРИ уже нет — новый дом строить нельзя. А только «реконструировать» построенное 100-200 лет назад. Собственник посмел заменить старые бревна на новые? Секир-башка. Интересно — а нафига на Красноармейскую вообще натянули ЖИ-2, если строить ИЖС там нельзя?  Я поняла , почему собственник разобрал избушку «на вывоз». Он сейчас изменит ВРИ на «средне-оэтажное» и быстренько возведет там  или 8 этажку:

ЖИ-2:

2.5 Среднеэтажная жилая застройка   Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей;

размещение подземных гаражей и автостоянок;

Нуачо — разрешено же

[ПМ]

Ответчик предлагает увеличить этажность дома  путем  «устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений».

Суд -да, но!:

Согласно п.8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Вместе с тем, судом на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы АНО «Томский центр экспертиз» установлено, что выявленные в ходе проведения экспертизы нарушения в части возведения объекта в габаритах красных линий, являются неустранимыми.

….нарушение публичных интересов и интересов неопределенного круга лиц, суд полагает, что единственным способом восстановления нарушенного права истца в данном случае может быть только снос самовольного строения.

Итак — некие «красные линии» стали  причиной сноса дома, потому что:

Доказательств того, что установленные указанным нормативным актом красные линии противоречат действующему законодательству, Генеральному плану г.Томска в материалы дела не представлено

 

[ПМ]

И по поводу НЕответа администрации на отправленный им по всем правилам Уведомление о новом строительстве:

При этом факт направления в адрес ответчика уведомлений о планируемых строительстве, реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: /________/, 13.07.2022 и 29.07.2022, не может свидетельствовать о наличии у ответчика права на возведение самовольной постройки, поскольку строительство осуществлено с нарушением действующего законодательства

 

Т.е. — строишь ты строишь по всем правилам фэншуя, но где-то чего-то «пересек» или «не соблюл»( но в пределах своей «ванны» участка и все — п.13 ст.51.1 на тебя не распространяется и ты самовольщик с последующим сносом

Справочно:

ст. 51.1 ГрК РФ

13. Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 настоящей статьи, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 — 3 части 21.1 статьи 51 настоящего Кодекса. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

[ПМ]

И про забор, который «не там»:

Суд:

В связи с самовольным занятием земель, государственная собственность на которые не разграничена, нарушаются публичные интересы муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска путем частичного размещения ограждения без соответствующих разрешений и прав на данные земли.

Следовательно, требование истца о возложении на ответчика обязанности по освобождению указанных земель обоснованно и подлежит удовлетворению.

[ПМ]

Подведем итоги:

Ошибки ответчика:

1.Не привел ВРИ участка в «соответствие» с Классификатором, услуга муниципальная, бесплатная.  Поэтому в ЕГРН его участок остался по прежнему «для эксплуатации жилого дома» , а администрация сказала — «ниче не знаем»,  такого ВРИ уже нет и иди лесом. Косяк юриста — зачем-то разрешила обсуждать «условно-разрешенное», но это к его участку вообще отношения не имеет, у него ВРИ до утверждения ПЗЗ

2. Зачем-то подал ДВА уведомления — один о реконструкции, затем о новом строительстве. Да тьху на них — в стране амнистия. И Росреестр просто регит такие дома (он это и сдела)А так администрация уверласт «новое строительство ИЖС в терзоне низзя».

3. Не оформил  снос «МКД» на участке в Росреестре.

4.Зарегил «ИЖС-незавершенку». Мог бы сказать — 10 лет буду строить! Имею право

5. Спорные «красные линиии». Сдается мне, что их уже на Атласе нет. Да если и были — КАК он мог о них узнать? Узнать он мог только если бы перед строительством заказал ГПЗУ (можно заказать через ГУ). Или если бы чиновники все-таки прислали ему ответ на его Уведомление с указанием — Нее.. пересекаешь». но они не прислали, а он не заказал

[ПМ]

Ну — и опять началась движуха по делу № 2-1656/2023 — трехэтажка на Октябрьской,56 , почти после годичной тишины:

ДЕЛО № 2-46/2024 (2-1656/2023;) ~ М-1179/2023

Производство по делу возобновлено  следующее заседание 2 9.01.2025  10:00

 

[ПМ]

News писал(а):

9 июля апелляционная инстанция Томского областного суда оставила без изменения решение Октябрьского районного суда Томска от 4 апреля 2024 о признании четырех коттеджей на улице Загорная, 49 самовольными постройками, которые должны быть снесены. Об этом говорится в телеграм-канале томского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры.

посмотрим как тут дела

Кассационная жалоба (на вступивший в силу судебный акт)

Вышестоящий суд Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (Кемеровская область)

Дата рассмотрения жалобы 05.11.2024
Результат обжалования:
Оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ 

Снос

 

 

 

 

[Автор]

Сообщения