Как оформить сервитут на проезд через участок соседа: порядок и стоимость ?

Сосед купил участок между дорогой и моим — теперь без его согласия я отрезан. Договориться пока не получается. Участковый говорит — гражданское дело, не наше. Юрист говорит — обеспечительные меры через суд, но это месяцы. 

Слышал про судебный и досудебный порядок установления сервитута. Что реально нужно: межевой план с описанием зоны прохода, заключение о необходимости сервитута, оценка соразмерной платы.

Где граница между тем, что можно сделать через Росреестр в договорном порядке, и когда без суда не обойтись? Сколько времени занимает каждый путь на практике?