Вот такие Снегири

Почему в России все еще нет нормальных домов для среднего класса

Громкие обыски, отставки, уголовные дела — это то, чем обернулись попытки массовой малоэтажной застройки эконом-класса под Томском. В скандал оказались втянуты и бывший, и действующий губернаторы области Виктор Кресс и Сергей Жвачкин. Первый обещал переселить в собственные дома небогатых бюджетников, второй с помощью следователей пытается выяснить, почему этого не произошло. На примере томских скандалов «РР» разбирался, почему вот уже десяток лет правительство называет малоэтажное строительство приоритетным способом решения жилищной проблемы, а успешными, за редким исключением, оказываются лишь проекты элитных поселков. Что мешает поселиться в своем доме чуть поодаль от городского шума обычным томичам, да и всем россиянам?

 

Снегири в Серебряном бору

Восемь десятков уютных двухэтажных домиков в лучших европейских традициях, стоимость метра не выше 22 тыс. рублей, всего девять километров от Томска, дешевая ипотека — в таких пасторальных тонах три года назад представляли проект поселка «Снегири» тогдашнему губернатору Томской области Виктору Крессу. Тот идеей загорелся, пообещал: «Я на полном серьезе, не ради красного словца: приоритет будет отдаваться бюджетникам».

Через три года прямые потери областного бюджета от проекта составляют почти 60 млн рублей, не построена и половина домов, стройка едва теплится, на нее уже наведываются мародеры.

— В одном из домов сняли двери, где-то — разводку, из коттеджа вынесли систему отопления: демонтировали радиаторы, разукомплектовали газовые котлы. Чтобы сберечь свое неоплаченное имущество, мы приехали и демонтировали ранее установленные приборы учета, — рассказывает «РР» заместитель гендиректора одной из строительных фирм Артем Федосов. Они субподрядчики, построили в поселке пять домов. Организаторы строительства должны им 6 млн рублей.

Найти в Томске людей, готовых хоть что-то рассказать о строительных скандалах, — задача потруднее, чем «Фауста» написать. Все видят за уголовными делами большую политику. В марте в отставку ушел Виктор Кресс, в мае возбуждались уголовные дела, в июле шли обыски в офисах строительных компаний. История со «Снегирями» получилась, конечно, самая громкая.

И вправду неловко: хотели построить коттеджи по 3,5–4 млн рублей, а получилось — по 6–12. Про бюджетников, понятно, забыли — продать бы хоть кому-нибудь. Притом что «Снегири» строятся в рамках нацпроекта «Доступное жилье — гражданам России», реализует проект на 100% государственное Региональное ипотечное агентство Томской области (РИАТО), а оно, в свою очередь, оператор созданного правительством Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Бывший глава РИАТО Александр Буянов, обещавший 22 тыс. за метр, теперь под следствием. Его подозревают в злоупотреблении полномочиями. Следователи считают, что он принял жилищную проблему томичей слишком близко к сердцу, вернее — к семейному ­бюджету.

Схема, которой интересуется следствие, не поражает новизной и оригинальностью. РИАТО нанимает генподрядчиком строительства «Снегирей» фирму РАКС. Соучредители РАКС — сам Александр Буянов и жена главы областного департамента экономики и председателя совета директоров РИАТО Бориса Мозголина.

Дальше все так же предсказуемо: РИАТО выпускает векселя на 507 млн под гарантии областного правительства, часть денег оседает в РАКСе (это он не достроил дома и расплачивается с субподрядчиками), часть «теряется» на невыгодных сделках с недвижимостью. РИАТО — банкрот, а по его векселям начинает расплачиваться правительство области. Пока заплатило 59 млн рублей и будет платить еще.

Кроме того, недавно государство увеличило уставной капитал РИАТО на 25 млн рублей. Новый губернатор области Сергей Жвачкин уверил местных депутатов, что уж эти-то деньги не пропадут. Сказал: «Сегодня это совсем другое РИАТО». Имея в виду — с новым руководством и желанием достроить-таки «Снегири». Правда, если продавать дома по «социальным» ценам, потери бюджета не вернешь. А значит, получится очередной поселок бизнес-класса. Это, конечно, тоже малоэтажное строительство, только к решению жилищного вопроса оно ­никакого отношения не имеет.

Интересуются следователи и строителем еще одного поселка — «Серебряный бор», депутатом Томской областной думы Екатериной Собканюк. Здесь, впрочем, история другая. Поселок строится почти без государственного участия: на миллиард, вложенный фирмой Собканюк «СибДом», государство помогло 70 млн — на строительство ­дороги к «Серебряному бору». К ней-то и возник интерес.

Следователи говорят: государство переплатило почти 6,5 млн. Строители говорят: неправильно считали. Кто прав, пока неясно. Екатерина Собканюк на просьбу об интервью предпочла отмолчаться: дело уж больно тонкое.

— Когда были обыски с офисах «СибДома», среди документов искали подтверждение того, что свою долю в проекте имели Виктор Кресс и его бывший первый заместитель Оксана Козловская. Собканюк, как «их человек», ­попала под чистку новой команды губернатора Жвачкина, — объясняет «РР» источник, близкий к расследованию.

Так политика влияет на довольно успешный проект: в отличие от «государственных» «Снегирей», в «Серебряном бору» большинство домов уже почти построено. Цена за метр в домах эконом-класса — на уровне квартир на городских окраинах.

При всех препонах, которые сегодня в России приходится преодолевать при разворачивании проектов мало­этажного строительства (подробно об этом см. ниже — "Пять главных шагов"), построить успешный поселок можно, ­наверное, лишь двумя способами. Во-первых, при сильном ­административном ресурсе. Так, например, случилось в Кемерове и Оренбурге (о проектах поселков «Лесная поляна» и «Экодолье» см. ниже — "Можем, если захотим"). Во-вторых, при наличии больших денег, детской мечты и времени.

О пользе хорошей памяти

На берегу реки Томь, неподалеку от Томска, стоит секретный городок Северск. На другом берегу той же реки Андрей Тютюшев строит поселок «Элеонор». По площади он сопоставим с закрытым городом. На вопрос «А вдруг че?» Андрей отвечает, что тогда уж надо быть не в Томске, а в Омске — за тысячу километров.

Тютюшев строит «Элеонор» без скандалов и уголовных дел. Из проблем — лишь небольшие ссоры с экологами, но сейчас не об этом. 521 дом на территории около 300 га. Школа, детские сады, спортивный центр, медицинский центр, развлекательный центр, магазины и храм — инфраструктура будущего поселка должна удовлетворить как бытовые, так и духовные потребности жителей. Правда, Андрей начал проект шесть лет назад, а не построено еще почти ничего. Что поделаешь, такие законы. Зато он стал прекрасно разбираться в вопросе. Вот и мы пытаемся с его помощью разобраться, почему же Россия никак не превратится в одноэтажную.

— Я вообще не собирался заниматься малоэтажным строительством, потому что специфика бизнеса у нас несколько иная. И тьфу, тьфу, тьфу, там все в порядке, — рассказывает Андрей Тютюшев.

Андрей — генеральный директор томской «Сибирской аграрной группы». Вообще-то ему привычнее заниматься производством мяса. Но вот как-то надумал взяться за строительство:

— Всю жизнь хотел жить за городом. Посмотрел, что у нас есть. Вокруг была такая ерунда, в которой я бы жить не хотел. Дети у меня маленькие. Им нужна школа, ­места для прогулок, друзья под боком и безопасная среда. Во всех этих поселках страшно ходить. И куда ходить? От бани до крыльца?

В итоге на проекте микрорайон похож на небольшой городок. Андрей решил, что мелочиться нет смысла. В противном случае инфраструктура не будет приносить прибыль и свернется.

— Как у вас получится извлечь из всего этого прибыль?

— На данном этапе для меня это хобби, — отвечает Андрей. — Естественно, я не собираюсь в данном случае быть меценатом и финансировать проект все время. Но прекрасно понимаю, что первым этапом строительства проект однозначно не окупится. Но здесь две тысячи га, а первый этап — 300 га земли. Если я сделаю первый этап, то стоимость моей же земли вокруг кратно увеличится. Первый этап — это самые большие вложения. Централизованная канализация, водопровод, газ. С точки зрения бизнеса это не бизнес. Но если мы рассматриваем перспективу 15–20 лет, то лучшей территории вблизи города не будет. Если, конечно, не построить ­дорогу в тайгу и не вырубить там территорию. Кстати, ­тоже вариант.

— Инвестиции полностью ваши?

— Пока да.

— Разве государство не должно поддерживать малоэтажное строительство?

— Теоретически должно.

— А кто в данном случае не делает шаг навстречу — вы или государство?

— Государство — это конкретный человек на конкретной территории, — объясняет Андрей. — У этого человека есть более близкие люди, к которым можно делать шаг навстречу. А кроме того, у них свои аргументы. Во-первых, не наш профильный бизнес. Во-вторых, в это мало кто ­верит. В-третьих, я позиционирую поселок как место жизни прежде всего людей с достатком. Соответственно, какой смысл государству помогать богатым? Если нет школы в деревне, зачем они будут строить школу здесь? Ну как политически обосновать помощь нам? У меня просто нет иного выбора, кроме как строить самому.

— А попытка построить малоэтажное жилье для бюджетников — это вообще реально?

 — На сегодняшний день у нас существуют два типа территорий. Один — поместья, для людей богатых. Другой — для среднего класса. — Из противоположного угла кабинета доносится бой часов. Андрей отпивает чай и продолжает: — Задача, которую я ставлю перед своими сотрудниками, такая: чтобы человек, продав двухкомнатную квартиру в центре города, мог позволить себе коттедж в сто пятьдесят квадратных метров в поселке.

— И сколько стоит «двушка» в центре Томска?

— Около четырех миллионов.

Тридцать пять тысяч рублей за квадратный метр — ­такая цена будет в эконом-сегменте будущего поселка. Площадь стандартного коттеджа до 150 кв. м. Даже по предварительным подсчетам цена переваливает за 5 млн рублей.

— Мы спроектировали пять вариантов домов одинакового размера. С точки зрения себестоимости строительства они будут стоить одинаково, — Андрей продолжает пояснять свою ценовую политику. — Самым дорогим будет кирпичный дом, самым дешевым — так называемый картонный.

— Картонный?

— На самом деле он не картонный. Выставляется стена с гипсокартоном и утеплителем, дальше пеноблок и заливается пенобетон. Получается «картонный» дом. Себестоимость низкая. Минус в том, что люди говорят, что он не дышит. Кирпич вроде бы дышит. Каким образом они дышат — черт их знает. В любом случае в головах людей это есть.

— Вы сталкиваетесь с административными барьерами?

— Со мной сложно. У меня изначально был хороший административный ресурс, — Андрей улыбается. — Вот строители — это да. У них свой конгломерат. Чтобы туда зайти, начинаются экологи, разрешительная система и так далее. Приходится это пробивать. В итоге получается долго. Вот уже в общей сложности шесть лет этим всем занимаюсь, и только в следующем году, я надеюсь, мы приступим к строительству.

— Это особенность вашего региона или везде так?

— Многое зависит от отношения к подобным проектам внутри администрации. Вот в Кемеровской области, если бы не губернатор и его поддержка, они бы не построили свой поселок. В Новосибирске то же самое. Если наш губернатор захочет, чтобы здесь все было хорошо, то это построится быстро. Разовьется и будет жить и процветать. Но пока властям гораздо проще строить панельные девятиэтажки. Загнали туда людей — и живите. Между прочим, эти панельные дома от картонных ничем не отличаются. Но людям понятно, что такое девятиэтажка, они всю жизнь в этом живут.

— Получается, что это неперспективное направление в строительстве?

— От взгляда власти на малоэтажное строительство зависит многое. Я этим занимаюсь не как бизнесмен. Если бы это был мой основной бизнес, я бы прогорел. Основной бизнес не может быть очень долго окупаемым. Либо нужно быть миллиардером, чтобы просто тратить. Мне в этом смысле спокойнее. Я никуда не тороплюсь. Будет десять лет строиться — значит, так. Мне не жмет.

— Как при среднем доходе в тридцать тысяч рублей человек может купить себе квартиру за четыре миллиона?

— Меня это самого удивляет. Но покупают же. Я вообще не понимаю, как можно жить на тридцать тысяч рублей, но вся ж страна живет, — Андрей пожимает плечами. — Никто не покупает что-то сразу. Вот у тебя есть сорок квадратных метров. Тебе нужно еще десять квадратов. Это пятьсот тысяч рублей. Уже более-менее подъемная сумма.

— У меня нет сорока квадратов, как мне у вас коттедж купить?

— Знаете, моя бабушка говорила: если в доме нету денег — привяжите сзади веник. Бегите и метите. Наметете — приходите. Нет формулы, как заработать деньги.

— Существуют программы государственной поддержки малоэтажного строительства, существуют субсидии, льготы, помощь для молодых семей именно в рамках мало­этажного строительства…

— Плохо работают все программы, — прерывает меня Андрей. — Почему? Я не специалист. Более или менее работает программа компенсации тридцати процентов для молодых семей. Но на них есть лимиты, которые выделяются на область. В рамках этих лимитов деньги осваиваются, но чаще всего не очень честно. Там много парадоксов. Например, нужно предоставить справку о том, что у вас небольшие доходы, но при этом показать, что тридцать процентов стоимости есть. То есть ты малоимущий, но с приличной суммой денег. Еще программа, которая нигде не работает, — это помощь молодым специалистам на селе. Программа хорошая, но не работает. Мы просто для своих молодых специалистов строим на Урале и в Бурятии поселки. Условия-то хорошие, но получить деньги из-за сложности процедуры невозможно.

— А переделать процедуру?

— Честно говоря, я не думаю, что это вообще надо. Если кому-то что-то нужно, то предприятие будет заботиться о своих работниках само. Если работник ценный и хороший — значит, вот так, — Андрей показывает на проект своего поселка. — Если не ценный и не хороший — значит, будет жить в деревянном доме. Почему все должны жить во дворцах? Это же нормально. У нас на предприятии масса специалистов, которые нам нужны, мы им квартиры покупаем и общежитие строим. У нас есть программа по компенсации процентной ставки ипотечного кредитования. Получается что-то вроде контракта.

— На кабалу не похоже?

— Если кто-то хочет быть свободным, то пусть идет в бочку, как Диоген. Вот он свободен. А кто у нас свободен? Я, что ли? Если я хочу быть свободным, то я должен все продать, — и то буду зависеть от банка, в который положу деньги.

Снова бьют часы. Мы прощаемся. Спрашиваю про ­название поселка.

— Бабушку мою звали Элеонора. Любил я свою бабушку.

Пять главных шагов

Основные проблемы малоэтажного строительства — и как их можно решить

1. Многоэтажная психология

Проблема В России слишком многим нравится строить в небеса — крупным строительным компаниям, производителям цемента, чиновникам. Такое сильное лобби очень хорошо отстаивает свои интересы на всех уровнях власти. В итоге все законы заточены под многоэтажки. В законодательстве, например, не закреплен статус «жилого дома блокированной застройки» — другими словами, таунхаусов, — из-за чего возникают противоречия в правовом статусе таких домов. Доминирование концепции многоэтажного строительства приводит к тому, что в генпланах застройки городов закрепляются «приоритетные зоны многоэтажного строительства». Под них выделяются лучшие земли.

Решение Разработка региональных программ стимулирования мало­этажного жилищного строительства. Генпланы городов, правила землепользования и вся градостроительная документация должны отдавать предпочтение развитию малоэтажного строительства.

2. Земельный вопрос

Проблема Получить землю под малоэтажную застройку трудно и дорого. Причин много. Выделить участок под жилищное строительство невозможно без таких документов, как утвержденный в муниципальном образовании генплан, правила землепользования и застройки. Но многие муниципалитеты эти документы до сих пор не приняли. А если и приняли, то прячут от потенциальных инвесторов: так проще раздавать права на застройку своим людям, за взятки, без открытых аукционов. Очень сложна также процедура перевода земель сельхозназначения под жилищное строительство. В итоге цикл предоставления земельных участков под застройку занимает от одного до трех лет.

Решение Ускорить составление земельных ­кадастров, упростить процедуру перевода земель сельхозназначения под жилищное строительство. Создать открытый ресурс, аккумулирующий информацию о свободных участках. То есть сделать все, чтобы максимально увеличить предложение земельных участков под строительство жилья и сократить цикл предоставления земли до трех–пяти месяцев. Как только увеличится предложение участков, цены на них упадут (­застройщики уверяют, что сейчас стоимость земли иногда достигает половины себестоимости жилья). Сами участки распределять исключительно через публичные аукционы. При этом, чтобы гарантировать строительство доступного жилья, можно внедрить ­аукционы по голландской схеме, когда право на застройку выигрывает фирма, предложившая наименьшую цену продажи квадратного метра готового жилья.

3. Аппетиты монополий

Проблема «Стоимость подключений к сетям естественных монополий и ресурсоснабжающих организаций может составлять до половины стоимости всего проекта. Это значительно увеличивает стоимость жилья для потребителя. В то же время затраты монополий возмещаются не более чем через пять лет через коммунальные платежи и тарифы», — объясняет «РР» президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. Получается, что жадность «сетевиков» банально не дает жилью эконом-класса оставаться таковым к моменту завершения строительства.

Решение Снижение или отмена платы за подключение к сетям для малоэтажных проектов. Результата можно также добиться, если поставщики ресурсов становятся соинвесторами проекта, — успех такого парт­нерства иллюстрирует пример проекта «Экодолье» в Оренбурге (см. ниже).

 4. Неразвитость инфраструктуры

Проблема Инвесторы часто игнорируют привлекательные вроде бы участки под строительство, из-за того что они стоят «в чистом поле»: нет ни нормальных дорог, ни инженерных сетей. Строить все это самому — значит априори выводить жилье в сегмент бизнес-класса. Кроме того, проекты мало­этажного строительства не будут востребованы без развитой среды: помимо дорог и бытовых удобств это как минимум школы и детские сады.

Решение Механизм государственно-частного партнерства. При этом большинство подобных механизмов уже есть в законах. Так, по федеральной целевой программе «Жилище» регионы могут получить субсидии на развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья эконом-класса, на строительство дорог в новых микрорайонах массовой малоэтажной застройки, на возмещение застройщикам жилья эконом-класса затрат на уплату процентов по кредитам, если заемные деньги пошли на строительство инфраструктуры. Но далеко не все регионы берут то, что им дают. Прежде всего потому, что такие программы предусматривают софинансирование. 

5. Дорогие деньги

Проблема Большинство проектов сейчас развивается на кредитные средства. Но кредиты дороги — 14–15% годовых. Кроме того, в нормативных документах ЦБ сказано, что у заемщика должно быть стопроцентное обеспечение кредита для строительства жилья. При этом, даже если речь идет о госзаказе, например под малоэтажку, само возводимое жилье не может быть залогом.

Решение Еще год назад, посещая строящийся мини-город Новое Ступино, Владимир Путин дал указание «обеспечить доступность кредитных ресурсов для малоэтажного жилищного строительства и оптимизировать затраты застройщика на подключение к инженерным сетям». Ни то, ни другое пока не сделано. Государство лишь пытается компенсировать часть процентной ставки, но не все застройщики могут этим воспользоваться (см. предыдущий пункт).

«Центробанк должен смягчить требования к банкам в части объемов резервирования, а к заемщикам — в части размеров и вида обеспечения по ссудам», — ­называет еще одну возможную меру Елена Николаева.

Кроме того, надо перенять опыт западных стран, где жилищное строительство финансируют инвестиционные компании, привлекающие деньги на открытом рынке у частных инвесторов, пенсионных фондов, страховых компаний. Они при финансировании проектов строительства не имеют таких ограничений, как коммерческие банки.

Можем, если захотим

Несмотря на все препятствия, в России есть успешные проекты малоэтажного строительства эконом-класса. Вот лишь два примера.

Поселок «Экодолье», Оренбург

Пилотный проект государственной программы «Свой дом». 3983 жилых дома из энергоэффективных материалов, облицованные кирпичом, соответствующие международным стандартам экологии и «зеленого строительства». Цена квадратного метра — ­порядка 26,8 тыс. рублей.

Государственно-частное партнерство здесь проявилось в том, что подводящие сети были построены за счет федерального и регионального бюджетов, а также инвестпрограмм «Газпрома» и Региональной электросетевой компании (РЭК). В итоге стоимость подведения внешних сетей (а это 6% себестоимости строительства) исключили из стоимости жилья для потребителя. Кроме того, строители не платили за подключение к сетям «Газпрома» и РЭК, что дало дополнительную экономию.

Поселок «Лесная поляна», Кемерово

Город-спутник Кемерова, построенный «с нуля» в чистом поле. В «Лесной поляне» есть индивидуальные коттеджи, таунхаусы и многоквартирные трех- и пятиэтажные дома. «Лесная поляна» также попала в свое время в число 22 российских пилотных проектов малоэтажного строительства, которые были серьезно поддержаны на федеральном уровне.

— Плюс свою помощь оказала область, взяв на себя строительство социальных объектов и внешних сетей, — рассказывает «РР» президент ассоциации «Промстрой», застройщик поселка Борис Горобцов. — Государственная поддержка для подобных проектов может быть разной: это и долгосрочные кредиты по низким ставкам для строителей, и специальные ипотечные программы для покупателей. В нашем поселке большая часть жителей — ­молодежь до 35 лет, получившая жилье по беспроцентному кредиту сроком на 20 лет. Без всего этого строительство попросту не окупится.

http://rusrep.ru/article/2012/11/21/zhilje