Долго продаем дом — и продать не можем. Что делать, посоветуйте…
- В этой теме 73 ответа, 35 участников, последнее обновление ⤠ сделано
.
-
Еще советы от опытных риэлторов.
Возможно фотографии плохо сделаны? Советы:
Выбираем сверхширокоугольную камеру. В приложении она соответствует значению 0,5. В аналоговом мире это эквивалентно смене объектива.
Этот режим камеры позволяет поместить в кадр все. Так у потенциального покупателя будет полное представление о наполнении комнаты и ее габаритах. Вот пример фотографии спальни с кроватью по центру, снимок сделан от противоположной стены.
Сетка. Такая настройка есть в камере любого смартфона. Она поможет не терять горизонт и избегать завала кадра.
Баланс белого. Эта настройка отвечает за цветовую температуру фотографии — холодную или теплую — и помогает сделать цвета более реалистичными. Смысл в том, чтобы изображения не уходили в слишком желтые и синие оттенки. Для этого выставляем немного прохладный оттенок или нейтральный.
Этот параметр можно отрегулировать как во время съемки, так и на готовом фото. Во встроенном редакторе Айфона настройка называется «Теплота».
HDR — расширенный динамический диапазон. Эта настройка в камере телефона включена по умолчанию. HDR помогает получить информацию деталей в самых светлых и темных участках изображения и подобрать оптимальное сочетание света и тени для фото — без фронтальных засветов и темных участков.
Экспозиция. Определяет, насколько светлыми или темными будут снимки. Нужный уровень освещенности кадра можно выставить на глаз, а также отрегулировать искусственным освещением в помещении.
Для всех смартфонов настройки выглядят так:
- Режим — 0,5×, сверхширокоугольная камера.
- Теплота — до −100. Для съемки комнаты лучше выбирать прохладный оттенок.
- Тон — от +50 до +100. Это уровень затемненности сцены. Ползунок появляется, если удерживать палец на экране, — нужно выбрать чуть выше среднего значения. Чем выше тон, тем светлее тени — темные участки кадра.
- Экспозиция — от +0,7 до +1,0.
Значение теплоты регулируется в стилях. Для съемки комнаты лучше выбирать прохладный оттенок, например −100, а вот тон поднимаем до +100, чтобы сделать темные участки светлееЕсть общие рекомендации для эффективной и качественной съемки на телефон.
Подготовить квартиру. Когда потенциальный покупатель смотрит на фото квартиры, он подсознательно прикидывает, где будут стоять его личные вещи, и думает о функциональности пространства для досуга или работы. Неопрятная или заставленная чужими вещами квартира мешает этому — заставляет мысленно решать вопросы с уборкой и расхламлением.
Чтобы кадр получился аккуратным, светлым и чистым, нужно как минимум:
- закрыть двери;
- открыть шторы;
- убрать все личные вещи;
- протереть окна и пыль.
Организовать освещение. Чтобы сделать качественные фотографии, лучше снимать при естественном дневном свете. Не бойтесь делать кадры напротив окна. Все телефоны снимают по умолчанию в HDR — этот параметр позволяет полностью избавиться от засветов и темных участков на фотографии.
Если приходится фотографировать в темное время, главное — организовать достаточное освещение в квартире. Рекомендую включить все основные и дополнительные источники света. Идеальный нейтральный цвет — если все лампочки теплые или все холодные, тогда в большинстве случаев телефон делает идеальный баланс белого.
Во время вечерней съемки есть риск, что кадр получится размытым. Так бывает, если камера двигалась, пока вы фотографировали. Все смартфоны умеют автоматически включать выдержку. Это позволяет даже в полной темноте снять кадр светлее. Но затвор при этом срабатывает дольше. Поэтому, когда делаете фото, нужно просто зафиксироваться на месте на 1—2 секунды.
Чтобы не испортить впечатление от квартиры у потенциальных покупателей или арендаторов, следите, чтобы в кадр не попадали:
- Отражения в зеркалах и зеркальных предметах — это отвлекает и вносит информационный шум.
- Непристойные надписи в подъезде или на фасаде дома и провокационные постеры в квартире — это может вызвать неприятные эмоции у людей.
- Акценты на любимых предметах мебели или бытовой технике — это перегружает рекламное объявление. Оно должно быть легким и максимально информативным.
Предметы в кадре. Наш мозг постоянно анализирует бесконечное количество предметов, которые попадают в поле зрения. Если фотография перегружена деталями, но несет в себе лишь информацию о количестве предметов, пользы для потенциального покупателя в этом нет. Вместо того чтобы ощутить пространство, его взгляд начинает блуждать по объектам.
Продающая фотография может быть более эмоциональной, чем просто фотофиксация интерьера.
Эмоциональные фотографии лучше продают. Хорошо, когда фотографии кроме эстетики и правильного кадра содержат конкретный сценарий — как можно использовать конкретные места в квартире, чтобы была понятна их функциональность.
Другой пример — балкон, часто это недооцененное пространство. На фотографиях обычно пустой балкон и вид за окном. Но если разместить там стульчик, кинуть на него мягкий плед, а рядом поставить кружку с чаем, появится образ места для отдыха. Появляется дополнительное функциональное пространство в квартире.
Социальный контекст. Если продаете простую среднестатистическую квартиру, например скромную хрущевку, лучше не использовать излишне красивые ретушированные широкоформатные фотографии. Конечно, они будут выделяться на фоне других. Но стоит учитывать психологию покупателя.
Обратите внимание на рекламу товаров, которые ориентированы на людей ниже среднего класса. Там никогда нет очень красивого заднего плана и лоска, потому что это снижает уровень доверия аудитории — «это не из нашего мира». Такая картинка ощущается ими как чуждое и снижает уровень отклика. А иногда работает и самоцензура — «эта квартира слишком хороша для меня».
Какие выбрать ракурсы
Правильный ракурс помогает сделать кадр информативным и эстетичным. Общие рекомендации такие:
- Чтобы не завалить кадр вправо или влево, ракурс выстраивают параллельно горизонтальным линиям в квартире — потолку и полу.
- Стоит избегать ракурсов сверху вниз — это ломает правильную геометрию кадра.
- Комнаты лучше снимать на высоте чуть ниже груди — 150 см. Это помогает приблизительно передать информацию о высоте потолков и показать помещение в правильной геометрии. Получится не хуже и точно быстрее, чем со штатива.
- В кадре должно быть три стены — так человек, который рассматривает фото, сможет сориентироваться и представить пространство квартиры.
- Для комнаты делают два ракурса — от входа в комнату и к выходу. Это нужно, чтобы визуализация была полноценной и на фото было понятно, какая геометрия у пространства. Для этого представьте себя на месте покупателя и проложите маршрут, как будто он смотрит квартиру вживую: сначала входит в комнату, а потом выходит. Эта логика касается всех помещений.
- Лучше выбрать такой ракурс, при котором в кадр попадает максимальное количество предметов мебели и техники.
- Если для комнаты нужно снять два кадра с разных ракурсов, после первого разворот камеры оставляйте в той же плоскости, чтобы второй кадр как бы завершал модель помещения.
Квадратная комната. Тут почти всегда снимаем от углов. В противном случае придется делать три фотографии или больше, чтобы показать комнату.
Второй вариант — съемка от стены, ее используют, если есть объект посередине кадра, например кровать в спальне. Такой кадр выйдет более красивым и понятным. Этот прием подойдет для любой комнаты: нужно решить, какой ракурс получится более выигрышным — например, как лучше показать наполненность комнаты мебелью и техникой.
Квадратную спальню фотографируем из угла, чтобы показать мебельПрямоугольное помещение, например прихожая. Показываем ее из двух точек, иначе рискуем недорассказать о помещении.
Длинный узкий коридор снимают из двух точек
Та же прихожая — вид в сторону входной двериУникальный предмет интерьера, например камин или картина, или просто главный объект посреди комнаты — для них выбирают ракурс от стены или угла, зависит от того, где стоит предмет.
Маленькие помещения от 5 до 10 м², например туалет, ванная, балкон или лоджия, — для них удачным ракурсом будет съемка из низкой позиции, примерно в метре от пола, чтобы унитаз, раковина, краны, стиральная машинка, ванный гарнитур были в кадре. Ведь покупателю важно понимать состояние ремонта и сантехники.
Санузел снимают из нижней позиции, чтобы вся сантехника была в кадреОстается вид из окна и фасад с придомовой зоной — тут все проще и больше маневра для творчества.
Вид из окна — одна или две фотографии, если окна выходят на две стороны, например во двор и на улицу. Ракурсы тут не так важны — выбираем наиболее красивый и информативный и следим, чтобы не завалить линию горизонта. Это может быть кадр со двором и детской площадкой или вид на улицу с проезжей частью и сквером.
Фасад с придомовой территорией — обычно делают две фотографии: подъездного входа и детской площадки на фоне дома. Если площадки нет — то просто фото дома. Снимать лучше от начала или от конца строения, чтобы захватить в кадр все здание целиком.
Последовательность кадров построена по принципу убывания интереса потенциального покупателя. Кухня первая, так как часто это самое красивое и оснащенное техникой место. Это то, что людям интересно и закрывает большую часть вопросов о квартире. Первое фото обычно ставят с окном, так как естественное освещение и пейзаж за ним важен, чтобы построить композицию кадра.
ТЖ
- Пригород
Коттеджи дешевеют из-за появления поселков от крупных девелоперов
В апреле новый коттедж в Подмосковье в среднем стоил 26,2 млн руб., что на 5,4% меньше, чем год назад, сообщает Аналитический центр «ИНКОМ-Недвижимость». Цены на участки без подряда на первичном рынке за год в цене не изменились — в среднем 3,3 млн руб.
На загородной вторичке средняя стоимость коттеджа за год снизилась на 16,1% — до 27,9 млн руб., медианная цена участка без подряда, напротив, повысилась на 19,1% — с 1,49 млн руб. до 1,78 млн руб.
«На рынке первичной загородки цены достаточно стабильны во всех сегментах, говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. Особенно это касается участков без подряда — за год средняя стоимость практически не изменилась, это свидетельствует о том, что спрос примерно соответствует предложению. Основной объем сделок приходится именно на участки».
В коттеджах ситуация немного иная, отмечает он. За год стоимость снизилась примерно на 5%. На первичном загородном рынке по-прежнему не хватает проектов с застройкой. Долгое время — до пандемии 2020 года — их было совсем мало, после они постепенно начали выводиться. Предложение пополняется новыми проектами от крупных девелоперов, в связи с чем средний показатель стоимости немного уменьшился: в каждом новом проекте присутствуют объекты более бюджетные, чем в среднем по рынку. В ближайшей перспективе возможные ценовые колебания могут быть связаны с изменением состава и объема предложения первичных проектов с застройкой.
На вторичном рынке, где средняя стоимость коттеджа снизилась, ситуация развивается иначе. «Скорее всего, востребованность вторичных коттеджей низкая — люди предпочитают покупать первичные дома у известных застройщиков, — рассуждает Таганов. — Вторичные дома всегда интересовали покупателей постольку, поскольку недостаточно качественной первички. И чем активнее будет развиваться застройка, тем быстрее будет ослабевать интерес к домам от собственников-продавцов».
Увеличение средней стоимости участков без подряда, по мнению Таганова, обусловлено вымыванием из экспозиции более экономичных вариантов из-за приобретения их так называемыми частными застройщиками с целью возвести дом и продать его в дальнейшем. «Это вполне оправданная покупка вторичного участка без подряда, потому что первичка ограничена отдельными локациями с поселками, а вторичка более массовая — там есть интересные и востребованные у покупателей локации, где отсутствует конкуренция с первичной застройкой от крупных девелоперов», — поясняет эксперт.
За последние годы на рынок ИЖС потянулись, хотя и не слишком активно, крупные девелоперы, ранее занимавшиеся городскими многоэтажками. В Подмосковье ими строится уже несколько поселков. В то же время на долю поселков от крупных девелоперов приходится пока только 7% индивидуального жилищного строительства.
В целом загородные дома за год подорожали на 8%, подсчитали эксперты «Циан.Аналитики». До конца года цены могут увеличиться еще на 7-10% из-за подорожания стройматериалов, дефицита рабочей силы и более быстрых темпов продаж недорогих лотов. Во время пандемии многие крупные застройщики заявили о своем выходе на загородный рынок, отмечают аналитики, но до сих пор на рынке реализуются лишь единичные проекты федеральных застройщиков. Основной вклад в увеличение объема предложения на рынке загородной недвижимости по-прежнему вносит строительство жилья населением.
https://rg.ru/2024/05/09/kottedzhi-desheveiut-iz-za-poiavleniia-poselkov-ot-krupnyh-developerov.html
- Для ответа в этой теме необходимо авторизоваться.