Долго продаем дом — и продать не можем. Что делать, посоветуйте…

[Agar]

ef wrote:

… Обычно есть какой-то разбег во времени, а не так, что "загорелось, и немедленно скидываю хоть за сколько". 

Это понятно. Только этот разбег, как правило, не очень-то большой, если только у кого не излишек домов образовался.

[Незнайкин]

Чем дороже недвижимость, тем дольше она продается. Те кто имеет несколько миллионов обычно очень требовательные товарищи. А те кто имеет дом за несколько миллионов,тоже не будут торопиться его продавать и будут держать цену, ТК обычно тоже имеют еще жилье

[Катерина]

Небольшой лайфхак, может кому  пригодится в данной ситуации

Участок с ветхим домом достался от дедушки по наследству.

Обратились к риелторам: «да, все сделаем, мы каждую неделю по такому участку продаем». Заключили договор и расслабились. Когда прошел год, началось самое интересное.
Оказывается, «колбаса» (так они называют длинные узкие участки) никому не нужна. Нашелся еще с десяток недостатков, из-за которых дом не продается. Риелторы предложили продлить договор на год и снизить цену участка с 600 до 300 тысяч. Мы вежливо отказались и решили, что справимся с продажей сами.

Активно взялись за дело. Обклеили все столбы в соседних деревнях объявлениями. Добавили информацию десятка на два сайтов в интернете. Приготовились активно принимать звонки и возить клиентов на объект. Но нас ждало разочарование.

Риелторы не врали. Проблемы с продажей действительно были. Проблема первая — проще продать участок без строений, чем с ветхим домом. Его ведь придется сносить, а это время и деньги. Проблема вторая — построить новый дом на «участке-колбасе» не так уж и просто.

И мы снова взялись за дело.
На этот раз пошли к проектировщикам. Проконсультировались. Выяснилось, если новый дом строить в тех же габаритах — это реконструкция. Пожарные разрывы можно не соблюдать. Заказали в проектной конторе согласование разрешительных документов и занялись сносом дома.

Очень пугал масштаб предстоящих работ, но оказалось все не так уж и страшно. Шифер и окна на хозпостройки, коробку дома на дрова, кирпич на укрепление дороги — все разобрали соседи. Как итог — неделя времени, два трактора мусора и, конечно, спасибо соседям. Остался последний рывок и возобновляем продажи.

Мы боялись безвозвратно похоронить свои деньги на этом участке, но все же решились на заливку нового фундамента. В детали вдаваться не буду — мы это сделали. Теперь вместо дома под снос в объявлениях красовался участок под застройку с новым фундаментом.

Цену поставили процентов на 10 ниже среднерыночной. А сами, конечно, готовы были уступить гораздо больше. Прошло 3 недели и нашелся покупатель, который без торга забрал участок за 800 с документами (типа дом на реконструкции, коммуникации есть)! Вместо 300 тысяч, которые предложили риелторы.

Вот такая история 🙂

 

[Ломастер]

меньше дворцов на продажу, больше «для себя строил, да дети разъехались». И общее старение домов что советской постройки, что перестроечной.

[Катерина]

Еще советы.

Главное — известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий.

Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить  в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо; Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении.

Рекомендую снять видео, и добавить видео на Авито   в виде ссылки на YouTube

Внимательно отмечайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;

Платные объявления, выделеные  цветом или в рамке — пустая трата денег.

Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;

Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления не работают.

Не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы; Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса

Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя. Чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома. Если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

[Катерина]

По поводу домов, которые  находятся в активной продаже по 2-3 года. Почему?

1. Жуткий внешний вид

Недавно одна американка-риелтор стала собирать архитектурные уродства, которые она встречает в силу профессии: дома со слишком острыми крышами, нелепыми деталями, несоразмерными окнами и прочем. У нас такой каталог уже давно есть на Авито. Заходишь в какое-либо дачное товарищество, и на тебе: архитектурные и строительные уродства во всей красе. Я конечно, понимаю, еще 30 лет назад стройматериалы были в дефиците, строили, как говорится, из дерьма и палок. Но сейчас? Всего завались. И тем не менее многие возводят дома без нормальных проектов, на глаз, по принципу «война план подскажет». Возможно, хозяевам их дома нравятся, но продать, наверняка, сложно. Все-таки внешний вид — одна из составляющих привлекательности недвижимости.

2. Слишком большие площади

Еще одна крайность — огромные площади. Даже в нашем, не самом богатом регионе, пруд пруди дворцов от 500 кв. метров. Намучавшись в советское время по малогабаритным квартирам, многие решили пожить в дворцовых залах и заложили себе гигантские особняки. Потом, оказалось, что жить в них некому: дети, повзрослев, уезжают. Это вообще новая жизненная стратегия молодежи — не привязываться надолго к одному месту, а иметь мобильность и возможность переезда туда, где интереснее работа и среда.

В результате по дворцовым залам гуляет ветер. Иногда такие замки стоят на 10-15 сотках земли. Архитекторы называют это «яичная грохотка». Действительно, гигантский дом в близком окружении забора словно куриное яйцо в ячейке.
Даже богачи мучаются в таких домах: расходы на содержание огромны, а если экономическая коньюктура изменилась, и собственный бизнес просел — дом надо продавать. А где найти богатого покупателя, который оценит такие масштабы? Между тем, самые выгодные покупатели — люди со средними доходами. Именно поэтому список Форбс еще недавно возглавлял владелец Икеи. Потому что компания производит товар для небогатых клиентов, их больше, и оборачиваемость капитала идет быстрее. Поэтому если решаете построить дом с надеждой потом перепродать, держите курс на средний класс, а не на богачей.

Кроме того, после очередной реформы с изменением кадастровой стоимости, многие получили такие невиданные суммы налогов на недвижимость, что бросились выводить из жилых площадей подвалы и мансарды, чтобы уменьшить свою «квадратуру».

3. Завышенная цена строительства

Зачастую в объявлениях можно увидеть: отдаем за сумму меньше, чем потратили сами. И это суровая правда жизни. Такое бывает, потому что руководили стройкой самостоятельно, без надежного прораба и профессиональных навыков, стало быть, рабочие то и дело норовили завысить расход материала и стоимость работ. Либо выстроили хороший и дорогой дом, но в не слишком популярном месте: далеко от хороших дорог и инфраструктуры, а это тоже учитывается при покупке или оценки. Денег вложили много, а ликвидность низкая.

Обращайтесь к профессиональным риэлторам!

[Cardinal]

насчет площадей согласен. присматриваю дом вместо сносимого — прям куча вариантов выше 150 квадратов. а мне в одного нафиг столько не надо

[Sasha]

Когда строишь дом себе, то все делаешь на совесть, качественно. Поэтому получается намного дороже.

Думаю, что продать по такой цене(себистоимости) не удастся. Реальность такова, что продается прежде всего то, что «дешево, да гнило»

[Катерина]

Забавная хитрость от доморощенных риэлторов. Можно попробовать 🙂

[Мульсик]

Особенность продажи домов, плохо об*яснимая с точки зрения экономики.

Если дом не продается год, а то и более за определенную цену, то цена на него может даже подниматься.

Причем это не безумие отдельных продавцов, это можно сказать массовое явление.

Поэтому не удивительно что некоторые об’екты стоят на продаже годами.

[Катерина]

Еще советы от опытных риэлторов.

Возможно фотографии плохо сделаны?  Советы:

Выбираем сверхширокоугольную камеру. В приложении она соответствует значению 0,5. В аналоговом мире это эквивалентно смене объектива.
Этот режим камеры позволяет поместить в кадр все. Так у потенциального покупателя будет полное представление о наполнении комнаты и ее габаритах. Вот пример фотографии спальни с кроватью по центру, снимок сделан от противоположной стены.

Сетка. Такая настройка есть в камере любого смартфона. Она поможет не терять горизонт и избегать завала кадра.

Баланс белого. Эта настройка отвечает за цветовую температуру фотографии — холодную или теплую — и помогает сделать цвета более реалистичными. Смысл в том, чтобы изображения не уходили в слишком желтые и синие оттенки. Для этого выставляем немного прохладный оттенок или нейтральный.

Этот параметр можно отрегулировать как во время съемки, так и на готовом фото. Во встроенном редакторе Айфона настройка называется «Теплота».

HDR — расширенный динамический диапазон. Эта настройка в камере телефона включена по умолчанию. HDR помогает получить информацию деталей в самых светлых и темных участках изображения и подобрать оптимальное сочетание света и тени для фото — без фронтальных засветов и темных участков.

Экспозиция. Определяет, насколько светлыми или темными будут снимки. Нужный уровень освещенности кадра можно выставить на глаз, а также отрегулировать искусственным освещением в помещении.

Для всех смартфонов настройки выглядят так:

1. Режим — 0,5×, сверхширокоугольная камера.
2. Теплота — до −100. Для съемки комнаты лучше выбирать прохладный оттенок.
3. Тон — от +50 до +100. Это уровень затемненности сцены. Ползунок появляется, если удерживать палец на экране, — нужно выбрать чуть выше среднего значения. Чем выше тон, тем светлее тени — темные участки кадра.
4. Экспозиция — от +0,7 до +1,0.

Значение теплоты регулируется в стилях. Для съемки комнаты лучше выбирать прохладный оттенок, например −100, а вот тон поднимаем до +100, чтобы сделать темные участки светлее

Есть общие рекомендации для эффективной и качественной съемки на телефон.

Подготовить квартиру. Когда потенциальный покупатель смотрит на фото квартиры, он подсознательно прикидывает, где будут стоять его личные вещи, и думает о функциональности пространства для досуга или работы. Неопрятная или заставленная чужими вещами квартира мешает этому — заставляет мысленно решать вопросы с уборкой и расхламлением.

Чтобы кадр получился аккуратным, светлым и чистым, нужно как минимум:

• закрыть двери;
• открыть шторы;
• убрать все личные вещи;
• протереть окна и пыль.

Организовать освещение. Чтобы сделать качественные фотографии, лучше снимать при естественном дневном свете. Не бойтесь делать кадры напротив окна. Все телефоны снимают по умолчанию в HDR — этот параметр позволяет полностью избавиться от засветов и темных участков на фотографии.

Если приходится фотографировать в темное время, главное — организовать достаточное освещение в квартире. Рекомендую включить все основные и дополнительные источники света. Идеальный нейтральный цвет — если все лампочки теплые или все холодные, тогда в большинстве случаев телефон делает идеальный баланс белого.

Во время вечерней съемки есть риск, что кадр получится размытым. Так бывает, если камера двигалась, пока вы фотографировали. Все смартфоны умеют автоматически включать выдержку. Это позволяет даже в полной темноте снять кадр светлее. Но затвор при этом срабатывает дольше. Поэтому, когда делаете фото, нужно просто зафиксироваться на месте на 1—2 секунды.

Чтобы не испортить впечатление от квартиры у потенциальных покупателей или арендаторов, следите, чтобы в кадр не попадали:

1. Отражения в зеркалах и зеркальных предметах — это отвлекает и вносит информационный шум.
2. Непристойные надписи в подъезде или на фасаде дома и провокационные постеры в квартире — это может вызвать неприятные эмоции у людей.
3. Акценты на любимых предметах мебели или бытовой технике — это перегружает рекламное объявление. Оно должно быть легким и максимально информативным.

Предметы в кадре. Наш мозг постоянно анализирует бесконечное количество предметов, которые попадают в поле зрения. Если фотография перегружена деталями, но несет в себе лишь информацию о количестве предметов, пользы для потенциального покупателя в этом нет. Вместо того чтобы ощутить пространство, его взгляд начинает блуждать по объектам.

Продающая фотография может быть более эмоциональной, чем просто фотофиксация интерьера.

Эмоциональные фотографии лучше продают. Хорошо, когда фотографии кроме эстетики и правильного кадра содержат конкретный сценарий — как можно использовать конкретные места в квартире, чтобы была понятна их функциональность.

Другой пример — балкон, часто это недооцененное пространство. На фотографиях обычно пустой балкон и вид за окном. Но если разместить там стульчик, кинуть на него мягкий плед, а рядом поставить кружку с чаем, появится образ места для отдыха. Появляется дополнительное функциональное пространство в квартире.

Социальный контекст. Если продаете простую среднестатистическую квартиру, например скромную хрущевку, лучше не использовать излишне красивые ретушированные широкоформатные фотографии. Конечно, они будут выделяться на фоне других. Но стоит учитывать психологию покупателя.

Обратите внимание на рекламу товаров, которые ориентированы на людей ниже среднего класса. Там никогда нет очень красивого заднего плана и лоска, потому что это снижает уровень доверия аудитории — «это не из нашего мира». Такая картинка ощущается ими как чуждое и снижает уровень отклика. А иногда работает и самоцензура — «эта квартира слишком хороша для меня».

Какие выбрать ракурсы

Правильный ракурс помогает сделать кадр информативным и эстетичным. Общие рекомендации такие:

1. Чтобы не завалить кадр вправо или влево, ракурс выстраивают параллельно горизонтальным линиям в квартире — потолку и полу.
2. Стоит избегать ракурсов сверху вниз — это ломает правильную геометрию кадра.
3. Комнаты лучше снимать на высоте чуть ниже груди — 150 см. Это помогает приблизительно передать информацию о высоте потолков и показать помещение в правильной геометрии. Получится не хуже и точно быстрее, чем со штатива.
4. В кадре должно быть три стены — так человек, который рассматривает фото, сможет сориентироваться и представить пространство квартиры.
5. Для комнаты делают два ракурса — от входа в комнату и к выходу. Это нужно, чтобы визуализация была полноценной и на фото было понятно, какая геометрия у пространства. Для этого представьте себя на месте покупателя и проложите маршрут, как будто он смотрит квартиру вживую: сначала входит в комнату, а потом выходит. Эта логика касается всех помещений.
6. Лучше выбрать такой ракурс, при котором в кадр попадает максимальное количество предметов мебели и техники.
7. Если для комнаты нужно снять два кадра с разных ракурсов, после первого разворот камеры оставляйте в той же плоскости, чтобы второй кадр как бы завершал модель помещения.

Квадратная комната. Тут почти всегда снимаем от углов. В противном случае придется делать три фотографии или больше, чтобы показать комнату.

Второй вариант — съемка от стены, ее используют, если есть объект посередине кадра, например кровать в спальне. Такой кадр выйдет более красивым и понятным. Этот прием подойдет для любой комнаты: нужно решить, какой ракурс получится более выигрышным — например, как лучше показать наполненность комнаты мебелью и техникой.

Квадратную спальню фотографируем из угла, чтобы показать мебель

Прямоугольное помещение, например прихожая. Показываем ее из двух точек, иначе рискуем недорассказать о помещении.

Длинный узкий коридор снимают из двух точек

Та же прихожая — вид в сторону входной двери

Уникальный предмет интерьера, например камин или картина, или просто главный объект посреди комнаты — для них выбирают ракурс от стены или угла, зависит от того, где стоит предмет.

Маленькие помещения от 5 до 10 м², например туалет, ванная, балкон или лоджия, — для них удачным ракурсом будет съемка из низкой позиции, примерно в метре от пола, чтобы унитаз, раковина, краны, стиральная машинка, ванный гарнитур были в кадре. Ведь покупателю важно понимать состояние ремонта и сантехники.

Санузел снимают из нижней позиции, чтобы вся сантехника была в кадре

Остается вид из окна и фасад с придомовой зоной — тут все проще и больше маневра для творчества.

Вид из окна — одна или две фотографии, если окна выходят на две стороны, например во двор и на улицу. Ракурсы тут не так важны — выбираем наиболее красивый и информативный и следим, чтобы не завалить линию горизонта. Это может быть кадр со двором и детской площадкой или вид на улицу с проезжей частью и сквером.

Фасад с придомовой территорией — обычно делают две фотографии: подъездного входа и детской площадки на фоне дома. Если площадки нет — то просто фото дома. Снимать лучше от начала или от конца строения, чтобы захватить в кадр все здание целиком.

Последовательность кадров построена по принципу убывания интереса потенциального покупателя. Кухня первая, так как часто это самое красивое и оснащенное техникой место. Это то, что людям интересно и закрывает большую часть вопросов о квартире. Первое фото обычно ставят с окном, так как естественное освещение и пейзаж за ним важен, чтобы построить композицию кадра.

ТЖ

[Ломастер]

мне план с размерами расскажет больше .надцати фотографий

[ЦСКА]

Слыхал что сейчас фотографы за съемку недвиги берут 1.5 — 3 т.р.  А я еще думал, чего там сложного — а вон оно че, Михалыч..

[BMV1]

ЦСКА писал(а):

фотографы за съемку недвиги берут 1.5 — 3 т.р.

да любая работа с выездом так и должна оплачиваться. хоть съемка, хоть вскрытие замка, хоть прочистка унитаза.
это ж доехать надо туда, поработать и потом обратно доехать….

в студии нам недавно за 1000 рублей отснимал фотограф
не торопясь, мы ему принесли то, что нужно отснять, на следующий день забрали.

[Риэлтор]

Хороший ход — подвозить покупателей на машине до продажного дома. В первом разговоре говорить «а как раз я в эту субботу еду к дому, могу вас захватить с собой». Работает 🙂

[Cardinal]

интересно, а вот у риэлторов есть варианты домов, которые не светятся в общих продажах? ) просто я смотрю уже года 3 подходящий мне дом и только 1 раз такой проскакивал в продаже. все остальное лютый оверпрайс, треш, угар и содомия )

[vera]

Такой вопрос — продаю квартиру. Покупатель хочет использовать мат.капитал.

В чем особенность? На что обратить внимание мне как продавцу? Деньги долго ждать??

[BMV1]

по разному
я 4 месяца ждал.

[feraq]

Нам за 2 мес. пришло

[Автор]

Сообщения